キャッシュフロー実例の御紹介




「キャッシュフロー」とは?

今回は、私の所有物件のキャッシュフローを御紹介したいと思います。

「キャッシュフロー」という言葉は不動産賃貸事業に興味のある方は多かれ少なかれ耳にされたことがあると思います。

直訳すれば「現金の流れ」になりますが、不動産投資用語としては毎月の手残り額を指す場合が多いです。

さらに融資を受けて対象物件を購入している場合はそれも差し引いていくら手元に残るか、が純粋なキャッシュフローということになります。

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対象物件のデータ

築30年、二階建て木造アパート

2DK×4戸

主な設備

・全居室LEDシーリング照明を新規取り付け

・トイレ:ウオッシュレット新規取り付け

・ワイヤレス式テレビドアホン新規取り付け

・浴室:サーモカラン&シャワー新品設置

・台所:3口ガスコンロ、グリル付きシステムキッチン

・室内洗濯機置き場

・シャンプードレッサーあり

・駐車場:5台分あり

月2回の定期清掃はオーナーが実施しています。

各戸の水道代、電気代、ガス代、町内会費は実費を入居者が負担しています。

共用部の上水道水栓はありません。

2019年3月分のデータをエクセルに入力し、作成した表を本記事に貼り付けてみます。

収入の部

 

 

 

 

 

家賃

共益費

駐車料

合計

備考

1

38,000

3,800

3,240

45,040

 

2

38,000

3,800

3,240

45,040

 

3

38,000

3,800

2,160

43,960

 

4

37,000

3,800

3,240

44,040

 

合計

151,000

15,200

11,880

178,080

←A

 

 

支出の部

 

 

 

 

 

浄化槽清掃費(月割)

3,238

融資返済額

94,047

 

浄化槽維持管理費

2,650

 

共用部電気代(平均)

500

 

ケーブルTV代(地デジ)

2,160

 

管理手数料(6.48%)

11,540

 

合計

20,088

←B

合計

94,047

←C

 

 

手残り(キャッシュフロー)

A-(B+C)

¥63,945

 

およそ64,000円、手残りがあります。

年間にすると、768,000円。なかなか優秀な物件です。

「↑スミマセン、ここから火災保険(年払い)50,550円を引いてください!忘れていました。2019.3.18.追記 ナカシマ」

しかし、これを使い込んではいけません!

いつ退去があるかもしれませんから、原状回復工事に使うくらいは残しておくべきです。

また個人、法人にかかわらず買い進めている段階では手元に現金が多いほどなにかと有利ですので(使うにしろ、使わないにしろ)このあたりも考慮されたほうがいいです。

この物件は、昨年秋に購入してすぐに大規模修繕(屋根・外壁・鉄部の塗装)を実施しているので、今後10年くらいは多額の修繕費は不要です。

もし4~5年後に大規模修繕時期を迎える物件オーナーであれば、この手残りの中から必要そうな額を積み立てていくことをオススメします。

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この物件の利回り

サービス精神旺盛な「大家ナカシマ」、今日はこの物件の利回りまで言及します!

物件価格:1230万円

大規模修繕費用:150万円

その他もろもろ:20万円

合計:1400万円

年間収入:178080円×12カ月=2,136,960円

表面利回り:2136960/1400万円=15.3%

なかなかいいですねえ!

15万8千円×12カ月ー50550円=1,845,450円

1,845,450/1400万円=13.2%

毎月のローン返済額以外の支出を引いた数値を使った実質利回りでも13%を超えています!すばらしいじゃあーりませんか!!

物件購入時、大規模修繕が必要だからと言って100万円単位の指し値が効いたのも大きかったです。

また、客が付かないかもしれない”以前より1000円増しの家賃で募集!”という「度胸試し」が奏功しましたね。

広告費2カ月分ずつ払ったのは痛かったけど、これで短期退去にならなければ4~5年後に振り返った時に「良い投資だった」と言えることになります。

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まとめ

いかがでしたか?

こうなることを夢見て、この物件を買いました。

まさに「DREAMS COME TRUE」です。

ひとつふたつと収益物件を運営していくことで、こうして描いたプラン通りに収益化していくことが可能である、という実例として御紹介させて頂きました。

私は自分の法人に運転資金を600万円ほど貸し付けていますので、それを回収させていただいてから役員報酬の額を上げようと思っています。

何年かかるかわかりませんが。

また順調に運営して15年経って、融資の返済が終わればドン!と手残りが増えるのも楽しみです。

15年なんて意外に早くないですか?

私が不動産投資を始めてから、もう4年目に突入するのですから。

しんどい時もありますけど、将来大きな果実をつかみとることができると思えば乗り越えられます。ぜひ参考になさって下さいね。

終わり

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