加速するゴミステーション問題

いつの時代にもゴミステーション問題

アイキャッチ画像をよく見てください。この中だけでも、いくつか問題があります。

・燃えるゴミ（可燃ごみ）を透明もしくは半透明の袋に入れて出している

・ペットボトルを自治体指定のゴミ袋に入れて出している→ペットボトルは役場まで持参しないといけない。入居者にはエントランス掲示板や全戸投函で周知している。

・上記ペットボトルに飲料缶（缶詰の空き缶？）も混在している

上記以外ですと、

・粗大ごみや段ボールを回収日の何日も前に出していて、雨に濡れてぐちゃぐちゃになる

・ゴミステーションの扉を開けっ放しにしていて、猫やカラスがゴミ袋をつついて中身が散乱している。←これは“バンジーゴム”を取り付けて「簡易自動ドア」に改良したりして工夫はしているのですが、それでも開けっ放しになることがあり、こちらとしてもできることに限度があります。

モラルが低下し続ける入居者？部外者？

私の所有物件は比較的高額な賃貸マンションなので、入居者属性は悪くないほうです。ですが、昨今の家庭教育環境の変化なのか、大学生の子供さんなどはモラルの低下が見受けられます。おそらく、御実家で“ゴミ出し”などしたことがない御子息がほとんどでしょう。

管理会社も防犯カメラで“犯人”が判明した場合は電話連絡して注意を促してくれますし、定期的に注意文書を掲示したり、全戸投函してくれたり奮闘してくれています。

数十戸と戸数が多いこともあり、どうしても数名はモラルの低い入居者は居ます。ちなみにですが、私が所有している９７世帯には外国人入居者はゼロです。

あと、考えられるのは“部外者”の仕業（しわざ）です。一度、防犯カメラで部外者が車でゴミステーション横に乗り付けて粗大ごみを入れるのを見つけました。最寄りの警察署に管理会社担当者と二人で相談に行ったところ、現行犯でないと取り締まりや指導が難しいとのことです。その時はゴミを私が持って帰って処分してしまっていたのですが、今度見つけたらそのままの状態で警察官を呼んでくださいとのことでした。

管理会社に丸投げでは解決しない

このゴミステーション問題は管理会社にまかせっきりでは解決が難しいです。

まず、防犯カメラ映像を追っかけているヒマも人員もいません。なんせ数千戸の管理物件を数人で面倒を見ているわけですから。しかも入居付け、退去立ち合い、契約書作成、日常清掃、クレーム対応などやることは山積みです。防犯カメラ映像のチェックは大家がやるべきでしょう。

また「日常清掃契約」を結んでいると言っても、実際は外注業者やシルバー人材センターに管理会社が委託していて、やってもらえるのはせいぜい掃き掃除やクモの巣取り程度で、鳥のフンなど大きく汚れている場合の処理は別途費用が掛かるケースもあります。ましてや、ゴミステーションが荒れている場合の対処も推（お）して知るべしです。

不動産投資で大変な実務のひとつ

ゴミの分別が全国的に開始されてから、かなりの月日が経ちました。

自治体にとっても、また地球環境的にも良い取り組みなのは間違いないですが、一方で集合住宅を運営している大家にとっては悩ましい分野です。ゴミ分別が無かった頃なら「指定日以外は出さないでください」程度だった注意喚起が、多岐にわたるゴミ分別によって出し方がどんどん複雑になっているからです。注意喚起する側の大家や管理会社でさえも「ここまで細かく分別や出す日時に気を使わないといけないの？！」と思ってしまうほどです。

でも、この流れが逆行することはないでしょう。となると、ゴミステーション問題は不動産投資（不動産賃貸業）を運営する我々投資家が甘んじて受ける“リスク”のひとつと認識するしかありません。

まとめ

不動産投資のリスクと言えば「空室リスク」「金利上昇リスク」「物価高騰リスク」などが有名ですが、「ゴミステーション問題リスク」も頭に入れておく必要がある、というお話でした。

終わり