細かい対応が賃貸業・経営者の身を助ける~その二・リフォーム編

五つ目の物件・今回のリフォーム

築31年目に突入している五つ目に購入した木造アパート。

今回、空室になっていたのは、二年前に私が購入する前から入居していた夫婦が約7年、住んでくれた部屋です。

淡い期待はもろくも崩れ去り、2DKの二つの居室のうち奥側が和室だったり、シャンプードレッサーが無かったりと、他の三室に施されていたリノベーションが、ことごとく為されていませんでした。しかも、最後は不可条件である「ペット(たぶん小型犬)を飼っていた形跡」が認められる壁や床の状態だったため、クロスとクッションフロア全張り替えは必須。

退去する側は「ペットなど飼った覚えはない」の一点張りなので、どこまで回収できるか不明でしたから、「”和室&シャンドレ無し”のまま募集しようか」という思いが頭をよぎりました。

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まだまだ現役の物件

しかし、二年前の購入直後に屋根・外壁の防水塗装および、共用部の鉄製階段・二階廊下の塗装を実施しているし、まだまだ稼いでもらわない物件だと思い直し、思い切ってリノベーションすることにしました。

・和室→洋室化(畳処分は、懇意にしている畳屋さんが無償で引き取り)

・全室、木部塗装(白色、水性・ウレタン二度塗り)

・キッチン&コンロ台を更新(冒頭画像を参照願います)

・シャンプードレッサー新設(大工工事あり)

・2DKルームクリーニング(ベランダ含む)

以上、懇意にしている工務店分:75万円

・風呂水栓をサーモカランに更新(プロパンガス会社)

・便座を温水洗浄便座に更新(電源新設工事含んでプロパンガス会社)

・キッチン水栓をシングルレバー混合栓に更新(プロパンガス会社)

・キッチンのガス元栓金具更新&グリル付き二口ガスコンロ設置(プロパンガス会社)

以上、懇意にしているプロパンガス会社分:無償

・カーテンレール四カ所とも更新

・照明機器をすべてLEDに更新または新調

・キッチン換気扇更新

・トイレドアハンドル更新

・玄関ドアクローザー更新

・その他こまごましたこと(ワイヤレステレビドアホン子機の電池更新、取説ファイル整備など)

以上、ナカシマによるセルフリフォーム:約5万円

・エアコンクリーニング(分解・洗浄)

懇意にしている電気店:2万円弱

今回のリノベーション費用の合計 82万円也!

工事期間はトータルで、3週間程度でした。

先日、メールで送られてきた今月の家賃精算書を見ると、退去者から20万円ほど頂けたようなので、実質、持ち出しは62万円ですね。管理会社さん、お手柄です、ありがとうございます。

リノベーション後の画像披露

↑トイレの温水洗浄便座をプロパンガス会社が新品設置してくれました。

右側下部の電源コンセントも新設してくれました。

↑向こう側からの和室「物入れ」だった箇所をぶち壊して、こちらから洗面できる場所に更新したものです。

はじめの見積もりでは600mm幅のシャンドレでしたが、小さな子供がいる夫婦が入った時のことも考えて750mm幅のものを奢りました。工務店は”値上げナシ”でやってくれました!

大工工事、給水・給湯配管および排水配管、シャンドレの組み立て・据え付け、すべて工務店がやってくれました。床を切り欠く時、厚さ20mmのコンクリート層があって、苦労してくれました。

↑脱衣所&洗濯機置き場。汚れが溜まるし、どんな大きさの洗濯機が来るかわからないので、あえて洗濯パンは設置しませんでした。そのかわり、排水用エルボは、工務店が良い感じに設置してくれています。

↑デッキタイプのサーモスタット混合水栓&シャワー新規設置は、プロパンガス会社。

鏡の更新および、「換気扇新設」は工務店にやってもらいました。

退去者が、「風呂に換気扇が無いと、カビだらけになって困る」と言っていたので奮発しました。

↑DKから居室1を見たところ。クッションフロア、クロス、ガラス、エアコン、照明。

すべてピカピカです!居室のシーリング照明は、いつもはアイリスの安いものを使うのですが、この物件周辺は夏、虫が多いので、虫が入りにくいNEC製を奮発しました。DKと居室1は調光機能のみ、居室2には調光および調”色”機能が付いたタイプを奢りました。

↑居室2(和室を洋室化した部屋)から、居室1、DKを見たところ

↑換気扇は私が新品を購入して交換しました。ホームセンターで4000円ほど(税込)です。

外した部材類は、月に一回の粗大ごみの日に、自宅所在の自治体に回収してもらいます。

↑ブレーカーボックスに、何のブレーカーかわかるようにテプラで表示しました。

↑同じく、風呂ドア横のスイッチ・プレートにもテプラ表示しました。

換気扇用などは、光るスイッチにするのもイイですが、値段が高いので、ここは節約しました!

洗濯機用給水栓について

健美家コラムでも執筆されている有名大家さんが、ネジ締め固定式洗濯機用給水栓の樹脂部材の割れ問題で、入居者責任か大家責任かを見極めるよう、管理会社に迫っている記事がありました。

↑他の物件で、噴水状態になっていた時の画像です。たまたま私が近くをうろついていたので、自分で対処しました。

↑旧型のネジ締め型ソケットでは、このように蛇口先端部がどうしても変形してしまいます。

入居者、管理会社、大家の三者が揉める機会を無くす意味でも、「ワンタッチ式給水栓」(つばが付いたやつ)に替えることをオススメします。

↑これは樹脂製。屋外にある場合はすべて金属製パーツで作られたものを採用します。

どちらもホームセンターで2000~3000円(税抜)です。

ストップ機能無しタイプなら、1000円ほどです。ついでに上部ハンドルと中のケレップも更新します。

詳しくは、関連記事「リフォーム・グッズの御紹介3(トイレ2・洗濯機)」を参照してください。

まとめ

アパート、貸家の設備・内装は、大家サイドの懐(ふところ)事情によって、どうしても節約しがちになるものですが、優良入居者に申し込みをもらおうと思うならば、ちょっとしたことでも“施す”ことが重要である、と思っています。

2000円、3000円を投資することで「入居者、管理会社、大家の”三方良し!”」が実現できるのだと思います。

終わり

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