キャッシュフロー実例の御紹介

「キャッシュフロー」とは？

今回は、私の所有物件のキャッシュフローを御紹介したいと思います。

「キャッシュフロー」という言葉は不動産賃貸事業に興味のある方は多かれ少なかれ耳にされたことがあると思います。

直訳すれば「現金の流れ」になりますが、不動産投資用語としては毎月の手残り額を指す場合が多いです。

さらに融資を受けて対象物件を購入している場合はそれも差し引いていくら手元に残るか、が純粋なキャッシュフローということになります。

対象物件のデータ

築３０年、二階建て木造アパート

２ＤＫ×４戸

主な設備

・全居室ＬＥＤシーリング照明を新規取り付け

・トイレ：ウオッシュレット新規取り付け

・ワイヤレス式テレビドアホン新規取り付け

・浴室：サーモカラン＆シャワー新品設置

・台所：３口ガスコンロ、グリル付きシステムキッチン

・室内洗濯機置き場

・シャンプードレッサーあり

・駐車場：５台分あり

月２回の定期清掃はオーナーが実施しています。

各戸の水道代、電気代、ガス代、町内会費は実費を入居者が負担しています。

共用部の上水道水栓はありません。

２０１９年３月分のデータをエクセルに入力し、作成した表を本記事に貼り付けてみます。

およそ６４，０００円、手残りがあります。

年間にすると、７６８，０００円。なかなか優秀な物件です。

「↑スミマセン、ここから火災保険（年払い）５０，５５０円を引いてください！忘れていました。２０１９．３．１８．追記　ナカシマ」

しかし、これを使い込んではいけません！

いつ退去があるかもしれませんから、原状回復工事に使うくらいは残しておくべきです。

また個人、法人にかかわらず買い進めている段階では手元に現金が多いほどなにかと有利ですので（使うにしろ、使わないにしろ）このあたりも考慮されたほうがいいです。

この物件は、昨年秋に購入してすぐに大規模修繕（屋根・外壁・鉄部の塗装）を実施しているので、今後１０年くらいは多額の修繕費は不要です。

もし４～５年後に大規模修繕時期を迎える物件オーナーであれば、この手残りの中から必要そうな額を積み立てていくことをオススメします。

この物件の利回り

サービス精神旺盛な「大家ナカシマ」、今日はこの物件の利回りまで言及します！

物件価格：１２３０万円

大規模修繕費用：１５０万円

その他もろもろ：２０万円

合計：１４００万円

年間収入：１７８０８０円×１２カ月＝２，１３６，９６０円

表面利回り：２１３６９６０/１４００万円＝１５．３％

なかなかいいですねえ！

１５万８千円×１２カ月ー５０５５０円＝１，８４５，４５０円

１，８４５，４５０/１４００万円＝１３．２％

毎月のローン返済額以外の支出を引いた数値を使った実質利回りでも１３％を超えています！すばらしいじゃあーりませんか！！

物件購入時、大規模修繕が必要だからと言って１００万円単位の指し値が効いたのも大きかったです。

また、客が付かないかもしれない”以前より１０００円増しの家賃で募集！”という「度胸試し」が奏功しましたね。

広告費２カ月分ずつ払ったのは痛かったけど、これで短期退去にならなければ４～５年後に振り返った時に「良い投資だった」と言えることになります。

まとめ

いかがでしたか？

こうなることを夢見て、この物件を買いました。

まさに「ＤＲＥＡＭＳ　ＣＯＭＥ　ＴＲＵＥ」です。

ひとつふたつと収益物件を運営していくことで、こうして描いたプラン通りに収益化していくことが可能である、という実例として御紹介させて頂きました。

私は自分の法人に運転資金を６００万円ほど貸し付けていますので、それを回収させていただいてから役員報酬の額を上げようと思っています。

何年かかるかわかりませんが。

また順調に運営して１５年経って、融資の返済が終わればドン！と手残りが増えるのも楽しみです。

１５年なんて意外に早くないですか？

私が不動産投資を始めてから、もう４年目に突入するのですから。

しんどい時もありますけど、将来大きな果実をつかみとることができると思えば乗り越えられます。ぜひ参考になさって下さいね。

終わり