すごい物件を見つけてしまった!その六

売買契約締結~決済

ここからは決済に向けての作業自体はとんとん拍子だったのですが、それ以外の付帯作業が難航しました(前記事に書いたように、急に売主様による自主管理になったので引き継ぎのための正確な情報が得られない)。例えばインターネット関連。この物件は全戸、インターネットを無料で使い放題のはずなのですがインターネット業者に任せているのではなく、NTTの光ファイバーを引き込んでいるだけで、なにかトラブルが起きたらネットに詳しい知り合いに対応を頼んでいるとのこと。ネットを使っている戸数も少なそうだし、とも言っていました。「素晴らしいマンションなのに、こんなにアバウトでいいのか?!」と愕然としました。ですから、私は決済前から懇意にしている岡山のインターネット業者の担当者に事情を説明して現地で打ち合わせ、見積もりを取ったりしてインターネットに関する環境を整える動きを早々に開始しました。

その他にも驚くことが多々あったのですが、それらは別記事に譲るとして、この記事では決済までのルーティン作業を時系列で記します。

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2/11 売買契約締結

倉敷の仲介業者の事務所に売主夫妻、司法書士、仲介業者、そして私が一堂に会して実施しました。もちろん、全員マスクを着用しています。最初はやや緊張した空気が漂っていましたが、私が積極的に話題を提供して場を和ませるよう努めました。そして、一通り重要事項説明が終わり、署名捺印が終わった時点で、忘れないうちに用意してきた現金500万円を売主様に手渡しました。売主様は数える必要はないとのことで持参していた紙袋にしまっていました。これで「Aマンション」は9割方、買えたようなものです。決済が終わってから、仲介業者が「昼飯行きませんか?」と誘ってくれたので近くの和食屋さんに二人で行き、高い御前を奢ってくれました。

なにしろ、売主と買主の両者から仲介手数料を頂ける「両手仲介」な上に、片方の仲介手数料だけで約2000万円ですからね。そういえば、この取引は、初めて仲介手数料の減額を経験しました。私は買いの時も、売りの時も仲介手数料を値切ったことはありません。かれらの大事な食い扶持ですから。しかし、この時は端数の30万円ほどを自らカットしてくれたのです。太っ腹の仲介業者です。というか、最初に電話を受けた時から私を気に入ってくれていたようで「買い付けは合計7件ほど入ったが、ぜひナカシマさんに買ってもらいたかった」と、この昼食の席で言っていました。「この人ならAマンションを大事に扱ってくれるだろう」と思ったそうです。

2/17 △△信用組合にて金消契約

6年前に不動産投資を開始してから今まで、計6件の金銭消費貸借契約を結んできて慣れてはいたのですが、やはり金額が桁違い。買うことは決めていたし、売買契約も終えていたので呼吸を整えてから一気に書き上げました。貼付する収入印紙は20万円分です。ちなみに売買契約書に貼付した印紙は16万円。大型案件は諸費用もケタ違いです。

2/18 Aマンションの火災保険申込手続き

今回も、6年間の付き合いで全幅の信頼を寄せるK社にお願いしました。岡山市のハザードマップを確認して津波や液状化のリスクをチェックすると、水災は不要と判断。補償金額は担当者と相談して3億5000万円に設定。土地が売れる金額を考慮して決めました。5年契約で、保険料は約153万円。年あたり30万円ほどです。共用部にエレベータ等、高額な設備が備わっているので「建物電気的・機械的事故」特約を付保しました。

早速、購入後3か月ほどしてから8台の防犯カメラのうち1台が故障したので14万円ほどゲット。続いて宅配ボックスのツマミが1カ所取れたのでそれも「破汚損」ということで4万円ほど頂きました。火災保険はありがたいです。

2/19 雨の夜のAマンションを視察

私は物件を買う前に、平日昼間だけではなく雨降りの日や、夜も現地を視察します。平日昼間は問題無くても、雨が降ると物件周囲に異臭が漂うことがあるかもしれません。あるいは、ちょっと大雨が長引いただけで側溝やマンホールから水が逆流するとか。Aマンションに関してはそういった問題は無さそうでした。(前記事のアイキャッチ画像が雨の夜のAマンションです)

2/25 決済~終了!

△△信用組合岡山支店の二階、応接室にて実施。売主、買主(私)、司法書士、金融機関の担当者および支店長の面々が午前10時に集結して開催。今回は金額が多いのと、売主様が御高齢ということもあり、念のために売主様のメインバンクである○○信用金庫の支店長も同席されていました。また売主様の自主管理となっており、管理の引き継ぎで確認しなければならない事項がいくつかあったので、新しく管理契約するS社の担当者も同席してもらいました。

おおむね順調に進みました。途中、売主様が○○信用金庫の複数ある口座のうち残債を精算すべき口座の番号を間違えて事前に記入していたため、若干バタバタしましたが○○信用金庫の支店長が来てくれていたので、リカバリーしてくれてなんとかコトなきを得ました。

その他

あとは、決済後も含めて下記のようなことでゴタゴタしましたがS社も私も粘り強く、仲介業者や売主に声を荒げたり柔らかい口調で対応したりと、強弱をつけながら一つ一つ解決していきました。

・入居予定者の契約金(敷金・礼金を含めた初期費用)を実際、いくら頂いているのか?

・エレベータ保守会社、警備保障会社、インターネット関連業者、消防点検業者、ブースターポンプ管理含めた水道業者、グリストラップ清掃業者等の担当者とその連絡先がことごとく不明。

・預かり敷金の合計(約600万円)が合わない(敷金とクリーニング費用を各戸分、預かっているのですが、売主様作成の手書きリストと賃貸借契約書とを照らし合わせると齟齬(そご)を発見!売主様が間違いを認め追加請求に応じてくれました。気が抜けません。

・収益不動産売買の場合、通常であればその年の固定資産税は決済時に日割り精算するのですが、今回は金額が大きい(およそ263万円/年)ので4月、売主様に来る通知書に則って後日精算する旨の念書を書かされました。

良い驚きもありました。売買とともに管理会社を変更した場合、50世帯以上もある大型マンションは家賃振り込みがスムーズに移行しないのが普通とのこと。1カ月前からアナウンス文書を全戸投函してエントランスに掲示しても何戸かは新口座に振り込んでくれないとか。ところがAマンションはピシッと全戸がスムーズに移行したのです。もちろん滞納もありません。恐るべき「高属性入居者の集まり」です。

まとめ

1/24にネットで偶然見つけて、1か月後の2/25に買うことができた「Aマンション」。この出来事以来、たまにしか見ていなかったローカルサイト「住まいる岡山」も検索ルーティンの一つに加えて毎朝、毎晩チェックしています。良い物件の広告は申込者が殺到して、一瞬で下ろされますから。

「Aマンション」のような超優良物件は、普通は知人等に水面下で売買取引がなされてネット上に出ることは皆無です。が、ごく稀(まれ)に、今回のようにネット上に出ることもあるのです。

それを掴み取ることができるかどうかの分かれ目は何でしょうか?

みなさん、だいたいお分かりだと思うのですが、そう「準備」ですよね。虎視眈々と毎日物件検索する。小ぶりな物件から融資を使って買い進めて、金融機関との信頼関係を築いていく。預貯金もする。取得した物件の空室対策や掃除を怠らずに物件をキレイに保ち、常に満室経営を目指す。その日常を金融機関は決算書の数字と、日頃の何気ない面談から読み取ります。そういうことをコツコツとやっていたからAマンションを買うことが出来たのだと思います。

私の座右の銘、「運を掴むのも実力のうち」というのは、宝くじが当たるような”運”のことではなく、”日頃の努力と準備を怠らずにチャンスが目の前に現れるのをじっと待ち、万一現れたら、すかさず全力で取りに行く”という意味です。

参考にしてみてください。

終わり

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