すごい物件を見つけてしまった!その三

6億円、融資してくれます?!

買い付け一番手になれた「Aマンション」。ちなみに、2016年春から不動産投資を始めて十数回、買い付けを入れてきましたが物件を見に行く前に買い付け(いわゆる”ノールック買い付け”)を入れたのは今回が初めてです。サイトに載っている情報だけを見た時点で、よっぽど良い条件かつ状況が判っている物件でない限り、普通は現地を確認に行きます。

そして、次なる関門、そう「融資付け」です。

私は仲介業者にレントロールや課税証明書または固定資産税通知書のコピー、その他の物件資料を手持ちの分だけでもいいからファックスしてくれるように頼みました。売主と懇意の仲介業者も御高齢で、メールでのやり取りは慣れていないとのことでした。

そして、なんとか頂いた資料と「住まいる岡山」で印刷しておいた当該ページを持って、私のメインバンクである△△信用組合の担当者のもとに駆け付けました。

「ちょっと無茶なお願いかもしれないんですが、この物件の購入資金を融資していただけますか?」

担当の中堅男性行員は「場所もモノも良いですね」と言いながら自分のデスクに戻り、いつもの物件資料持ち込み時と同じようにパソコンのキーを叩いてシミュレーション(≒支店審査)してくれます。

ドキドキしながら待つこと5分ほど。こちらに戻ってきた担当者が結果報告してくれました。

「6億、いけますね。変動金利2.0%で35年です」

「ほ、本当ですか? あの、諸費用だけで3000万円ほど掛かるので、できれば2000万円上乗せで融資して欲しいのですが」

「大丈夫でしょう」

オーバーローンが可能だと言うではないですか!! 恐るべし、「立地」と「築浅」「RC造」!!!

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他行にも打診してみた

おそらく、この△△信用組合に融資をお願いすることになるとは思いましたが、念のために少しつながりがある都市銀行と地方銀行にも相談に行きました。金利は少しでも低いほうが良いですからね。

しかし、やはり金額が大きすぎるとの理由でほぼ門前払い。△△信用組合は、私の足かけ6年に渡る不動産賃貸業の運営状態を見てくれての回答だったのでしょう。今回売却できた最初の物件含めて、今までに計4つの一棟もの中古アパート取得で融資してくれています。

こうなったら、△△信用組合にオーバーローンで融資して頂くしか道はありません!

トリプルブッキング?!

収益物件の購入時あるあるだと思いますが、検討のための(≒金融機関への提出)資料がなかなか揃いません。ましてや売主様、仲介業者ともに御高齢となるとなおさら。おまけに、この案件ではもう一つやっかいな事情が絡んでいました。

売主がAマンションを売却したい旨をダブルブッキングどころか「トリプルブッキング」していたのです!!

どうやら売主が懇意にしている金融機関の担当者からの紹介投資家や、物件の管理をお願いしていた管理会社に「Aマンションを売ろうと思う」と雑談の感覚で吹聴(ふいちょう)していたようなのです。ところが、建設当初から二人三脚で進めた仲の仲介業者に売却を任せたものだから、先に話を聞いていた管理会社が激怒!売買が完遂する前に物件の管理全般を放棄してしまいました。管理していた膨大な数の合いカギ等もすべて売主に投げ返したそうです。つまり、私が購入できるまでの約2カ月間は「売主様による自主管理」となってしまったのです。

物件売買のタイミングで管理会社を替えるのはよくあることですが、売買完了前に管理業務を放棄するのは見たことも聞いたこともありません。建物の管理状態や、賃貸借契約書などを拝見すると仕事自体はキチンとされている会社さんなので「約束が違う!」と、よほど腹が立ったのでしょう。

もう一つの、金融機関紹介投資家のほうは仲介業者からの売主経由で「不動産売買ルールに則って買付証明書を仲介業者に出すよう」に強く言ってもらいました。その後、その投資家への融資自体が難しかったらしく手を引いたようでした。

金額の大きさも含めて、こんなにハラハラ、ドキドキ、イライラする物件の仕入れは初体験です。

そんなこともあり、御高齢と相まって、なかなか必要な情報がこちらに入ってきませんでしたから、フラストレーションがかなり溜まりました。しかし、この物件は何としてでも手に入れたい!との思いからなんとか気を長く持つように心掛けました。

やっと資料が揃いだした

仲介業者と電話でやり取りするうちに資料も出てきだしたので、いつものように自分でシミュレーションしてみました。満室だと330万円/月の家賃収入に対して返済の元利金が205万円。返済比率は六割超と悪いですが、この指標もケースバイケースです。町内会費は入居者から実費を頂けるし(一戸あたり100円/月)、外部借り上げ駐車場も不要。ヘンに不必要な経費は見当たりませんでした。そして、収入のほうは電柱敷地料もわずかですが入りますし、(エントランスに百円自販機を置いたら入居者や近隣の通行人は喜ぶだろうなあ)と夢が広がります。

ちなみに私は、よくある屋上の太陽光発電はできれば無いほうが嬉しいです。明確な理由を述べろと言われたら困るのですが、なんとなく肌感覚で。この物件には搭載されていないので良かったです。

利回りを上げることができる物件

購入できたら、懇意にしている管理会社にお願いすることにしており、相談に乗ってもらっていました。その管理会社を以後、「S社」と呼ぶことにします。S社の担当者もAマンションを良く知っており、「エ——-ッ!! ナカシマさん、あの超優良物件を買えるんですか?!」と非常に驚いていました。また、この担当者はAマンションの家賃設定も頭に入っており、いつも相場より若干安めで入居付けしているとのこと。つまり、購入後の入退去のタイミングで家賃を上げることが可能な物件なのです!これは大きい!!

シミュレーションしてみると、今は利回り6.45%ですが家賃や共益費、駐車場代を相場通りにしていくと7%近くにまで上昇します。ますます、「絶対に買いたい!!」という気持ちになっていきました。

△△信用組合に資料を提出し、正式に融資申込書を書きました。このとき、やはり6億2000万円という、自分の人生の中で初めての途方もない借金をすることになるので一瞬、怯(ひる)みましたが「この案件にトライしないと、今まで6年弱、コツコツとやってきた不動産賃貸業がムダになる!」と自分を奮い立たせて記入、提出しました。

つづく

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