一瞬の差が明暗を分ける

所有物件は”我が子”

私は毎日のように、物件の掃除や世話をしたがるタイプの大家ですから現在四つある所有物件が皆、可愛くて仕方ありません。

中でも、一つ目に購入できた10戸前の木造アパートは、長男、あるいは長女のようなものですから、一段と可愛さが増しています。購入してから、この4月で丸4年。その間に入退去は二回しかない”優良物件”です。(関連記事「3.会社設立、始動!」)

ですが、この繁忙期前で3室の退去がありました。同時期に入学した学生が4年経って卒業して、それぞれ地元、あるいは就職地へ向かうからです。

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「タイミング」が大事な話

先日の記事、「ひとつ、「インターネット無料」の物件にしてみることにします。」の”まとめ”で書いた通り、後日談を本記事で記(しる)したいと思います。

私が言うところの”一つ目の物件”は、社会人と学生が半々入居してくれている住宅街の中の、築30年木造アパートです。

私が購入する直前に入居した大学生3名は順調に行けば今年卒業なので、3戸は空くことがわかっていましたが”物件力”から言って、次の入居者付けにそんなには苦労しないと高を括っていました。今にして思えば”根拠の無い自信”というヤツです。

先に退去した一人の学生の部屋は、難無く社会人入居希望者で決まりました。

今月26日入居予定です。

問題は残りの2戸です。

どちらも繁忙期末期での退去であることから、次の入居希望者を確保するのが難しい状況になっています。

そんな中、この物件の魅力を過信していたことに気付いた私は、先日の記事で書いたとおり、急遽「インターネット無料物件」にすることを決断しました。

その契約を交わしたのが3月19日です。

その夜には、この物件の管理会社の担当者に電話でインターネット無料物件にする旨を伝えました。

担当者「決断と動きが早いですね!」

ナカシマ「これが”社長一人法人の強み”ですから(笑)」

ホームページでの告知

私は無料ホームページビルダーで、自身の法人のホームページを、簡単ではありますが所有物件の宣伝用に立ち上げています。

アクセス解析を見る限り、そのホームページを見ている人は少ないのですが、法人の名刺にURLを記載していますし、名刺交換の都度「ホームページも開設しているので良かったら御覧ください」とアナウンスしているので、もしかしたら時々見て下さっている人もいるかもしれません。

なので翌20日、当該物件が「約一か月半後にインターネット無料物件になります!!」と、少々大げさにPRコメントを挿入しました。

翌々日、21日、朝。

思い立って、管理会社の担当者に電話しました。

ナカシマ「お世話になっております。早速ですが、御相談があります」

担当者「お世話になります。どうされました?」

ナカシマ「繁忙期の最終である、この三連休を終えてから家賃改定を検討しようと言っていた件ですが、インターネット無料物件家賃に引き上げたいのです。そうしないと、この三連休に決まった入居者は長きに渡り、安い家賃でインターネット無料の恩恵を受けるわけですよね?」

担当者「わかりました。いいですよ」

事前に、担当者と協議していた新家賃は29000円。共益費5000円と合わせて、34000円です。

対して、現行の募集家賃は、28000円。共益費3000円と合わせて、31000円です。

3000円の差があります。

ちなみに、新家賃と新共益費を決めたのは私です。バランス的におかしくないかだけ、管理会社の担当者に相談しました。

新家賃の根拠は、”広告料三か月が当たり前”のため、家賃額は抑えつつ共益費をできるだけ向上させてトータルの収益アップを図ったのです。

管理会社の担当者も”バランスとしてオカシイということは無い”との見解だったのでそのまま採用させていただきました。

そのすぐ後に、これまでリアルに名刺交換した仲介業者、約20店舗にBCCでEメールを打ちました。”インターネット無料物件になるので家賃と共益費を改定します”と。

22日朝、朗報アリ!

翌、22日の日曜日は、カミさんを倉敷市まで送る用事がありました。

3人目の退去立会いの日でもあったので、朝9時、管理会社に立会いの時間に変更は無いか電話したところ担当者は不在でしたが代わりの人が確認したところ、今のところ当初の予定通り14時~で変更は無いとのこと。

ところが、その一時間後の10時頃、担当者から着信アリ。

担当者「ナカシマさん、退去者から連絡があって、退去立会いを11時半からに早めてほしいとのことです」

ナカシマ「マジで? 私は今、倉敷に居るから立会いは無理だわ。○○さんだけでお願いします」

担当者「了解しました。それと、202号室に申し込みが入っています」

ナカシマ「えーーっ! 本当? ちなみに家賃とかは前の金額ですか?」

担当者「ちょっと待ってくださいよ~、いえ、新家賃です。共益費と合わせて34000円です」

ナカシマ「ホンマですかー! 有難いです!! 申込書をPDFにしてメールで送っておいてください」

担当者「了解しました」

入居付けしてくれた仲介業者を聞くと、今年の一月に初めて営業訪問した小さな店舗でした。

このままドタキャンも無く(関連記事「キャンセル・ドタキャンされるのは飲食店やホテルだけではない!」)順調に入居してくれた暁には菓子折り持参で御礼の挨拶に伺おうと思います。

まとめ

夜、届いていた申込書を見ると本人は、この春入学する大学生。

連帯保証人は父上で、勤続17年のちゃんとした属性の方です。

家賃改定を、管理会社に申し入れるのを躊躇していたら、3000円の収入の差。4年間でなんと、144000円の差となるところでした。

管理会社のアナウンスが先か、私の一斉Eメールが先かは判りかねますが、いずれにしても早い行動が奏功したのは間違いありません。

“急(せ)いては事(こと)を仕損(しそん)じる”ではいけませんが、”機を逃す”のもいけない、という事例の紹介でした。

終わり

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