3.会社設立、始動!




融資に強い、見知らぬ金融機関

無事に娘の友達を近所の御自宅まで届けてお父さんに引き渡した後、すかさず聞いてみました。

「あの、もしかして不動産投資をされているのですか?」

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私の持っている情報はコンビニエンスストアを経営しているということと、シングルファザーであるということくらいでした。

「そうですね。いくつか収益物件を持っています」

小太りのもさっとした感じのいつも眠そうにしている方なのですが、人は見かけによらないものです。

そういえば、家政婦さんを雇っていると娘から聞いたことがあります。

いわゆる「お金持ち」です。年齢は30代半ばなので「青年実業家」です!

この頃の私は不動産投資についてある程度知識もついて、欲しい物件もあったわけですが、ここからの展開をどうすればよいのかわからない状態でした。

そうです、「手詰まり」です。

融資を受ける段取りをしないと先に進まないことはなんとなくわかっていたのですが、私が知っている金融機関は岡山県内での第一地銀のみ。

サラリーマン時代の給与振り込み、光熱水費の引き落とし、住宅ローンの窓口になるなどの付き合いしかない銀行です。

それ以外は郵便局くらいしか知りません。

思い切って娘の友達のお父さんに聞いてみました。

「収益物件を買うための融資を受けるのは、どの銀行が良いのでしょうか?」

すると「△△信用組合ですね」と即答してくれました。

長年住んでいる岡山県にある金融機関なのに、初めて聞く名称でした。

こんなこと書籍でもネットでも教えてくれません!

続けて「明日、私のコンビニに担当者がちょうど用事があって来るので、よかったら紹介しますよ」と言ってくれたので「ぜひ、お願いします!!」と即答しました。

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絶大なるパワー、「紹介」

次の日、約束の時間にコンビニに行くと信用組合の担当者が来ていて挨拶もほどほどに、私が不動産投資をしたい旨を話しました。

今それなりに知識も付き、目を付けている欲しい物件もあり、できれば規模を拡大していきたいので最初から法人で物件を取得したいと考えていることも話しました。

担当者からは現在の世帯合算の資産状況や妻の属性、私の経歴などを聞かれました。

「知人の紹介」というのは大きいと思います。

この後、知り合っていくことになる司法書士、税理士事務所、損害保険代理店、日本政策金融公庫など皆そうですが、付き合いのある人からの紹介というだけで貸付金利や融資期間が優遇されたり有用な助言を頂けたりと有形無形の恩恵を受けることができます。

もちろん、それに甘えてばかりでもいけません。

用意してくださいと言われた資料や証明書類をできるだけ早く準備して提出することが大事です。

こういうことの積み重ねで、

「この人は本気で不動産賃貸事業に取り組もうとしているのだな」

と金融機関に信用を与えることになっていくわけですから。

普通に会社員ができていた方にとっては普通にできる行動だと思います。

ただ、勤め人をしながら金融機関とのパイプ作りや法人設立を自身がやるのはハードルが高いかもしれません。

特に有給休暇を取得しづらい職場では。

私の場合は失業者でしたし、初めから法人(合同会社)を設立して、法人名義で収益物件を買い進めていくと決めていましたから金融機関や司法書士先生に教えてもらいながら自分で出来ることは自分でやって、プロにお願いすべきことは相応の報酬を支払って専門家にお願いして準備を進めていきました。

このスタンスは物件を取得してからの修繕、リフォーム、リノベーションに関しても同じです。

セルフでできること(簡単な配管工事、電気工事、壁紙貼り、掃除など)は自分でやって、仕上がりぐあいの大事な塗装や本格的な水回り工事、大工仕事は専門家に任せるようにしています。

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その物件、意地でも買う!

実は一物件目に関してはもうひと悶着ありまして「ナカシマさんは融資付けが無理だろうから買い付けを却下させて頂きます」と仲介業者から丁重にお断りされていました。

その前から私が指し値を打診したからか、仲介業者の担当者は”この人は無理”と思っていたかもしれません。

ひどく気落ちしていたのですが、とりあえず法人を立ち上げておいてから一物件目を探そう、と気持ちを切り替えようとしていました。

するとウチに来てくれた△△信用組合の担当者さんが”一物件目にどうか”と提案してくれたのが、なんと先日断られた例の1K×10戸の物件でした!

「それ、私が買い付け入れて断られた物件ですよ」

信用組合の担当者もビックリしていました。

なんという偶然!めぐり合わせ!!こんなことがあるのですね。

どうやら別ルートで話がこっちに回ってきたようです。

しかし、そこから話がトントン拍子に進むと思われましたが売主がどうも乗り気でないとのこと。

なにが気に入らないのかわかりませんが、ここは熱い気持ちを売主様に伝えようと思い、直筆の手紙を書いて仲介業者の担当者さんに渡してくれるよう頼みました。

さらに当該物件敷地内の雑草を抜いてアピールしました。(注:本当はまだ買えていない物件の敷地内には入ってはいけません)

「岡山の不動産投資家を一人育てると思って、ぜひ私にこの物件を譲ってください!!」

この直筆の手紙が奏功したのかどうかはわかりませんが、譲っていただけることになりました。

喉から手が出るほど欲しかった一物件目です。

涙が出そうになりました。

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満室の2物件ゲット、そして始動!

決まってからは早かったです。

手付金20万円を現金で仲介業者に納め、売買契約を交わし、決済の日取りを決め、司法書士先生に連絡し、決済日に融資実行。

こうして、2016年4月にめでたく合同会社を設立でき、一物件目を△△信用組合での融資(2%、20年、変動、3350万円)、ほぼ同時期に二物件目を日本政策金融公庫での融資(1.5%、20年、固定、2600万円)の条件で取得でき、不動産賃貸事業を開始することができました。

ちなみにそれぞれの物件の平均家賃(共益費込み)を記しておきます。

一物件目(築29年、木造、1K×10戸)、30000円。

二物件目(築36年、木造、1LDK×8戸)、29000円。

東京の方は安さにビックリされるかもしれませんね。

これが岡山市の中心から少し外れた場所での築年数や駅からの距離を考慮した相場家賃です。

会社設立と物件取得の時期が重なって、役所や金融機関に出向くことが多かったのですが、そういう事務的な作業は嫌いではない質(たち)ですし、「いよいよ事業を始めることができるのだ!しかも自分が興(おこ)した会社で!」という希望に満ち溢れていましたので全然苦にならなかったです。

つづく

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