連帯保証人・変更申込書兼届出書

先日、管理会社からメールで連絡がありました。入居者から連帯保証人の変更依頼があったようです。私にとっては初めての経験だったので記事にしたいと思います。

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契約時は弟が連帯保証人だった

その弟が遠方へ引っ越すため、父へ連帯保証人を変更してほしいとのこと。

「家賃保証会社の審査は保証人変更承認となりました。内容的には問題ないと思いますので、変更手続き進めさせて頂いて宜しいでしょうか」とのことです。

家賃保証会社の承認が得られているのなら問題無いと判断して、私も変更を許可しました。

拒否する場合もあるのか?

後学(こうがく)のために、このような変更依頼を突っぱねるオーナーも居るのか、管理会社の担当者に電話して聞いてみました。

すると、場合によっては拒否されることもあるとのこと。例えば下記のようなケースです。

・新たに設定する連帯保証人が高齢である場合

・新たに設定する連帯保証人が身内ではなく、友人・知人などの場合

・新たに設定する連帯保証人に定期的かつ十分な収入が無い場合

几帳面な入居者は多いのか?

この入居者は「普通借家契約」で賃貸借契約をオーナー(=私の法人)と結んでいるので、二年ごとに契約を更新します。

今回は、たまたま契約更新時期でこのような変更手続きを踏む形になりましたが、更新までの期間途中で連帯保証人が遠方に引っ越す、あるいはその他の事情で連帯保証義務を履行できなくなった場合に入居者は皆、変更届を出してくれるのか聞いてみました。

残念ながら、そこまで几帳面な入居者は稀(まれ)だそうです。

家賃保証会社の重要性

特に最近は身内同士の付き合いも希薄になってきている御時世ですから、なおさら家賃保証会社の有用性がクローズアップされてきています。

家賃保証会社もどこでもよいわけではなく、下記のような条件を備えたところが良いでしょう。

・ある程度運営実績がある

・入居者からの家賃徴収方法が「入居者の口座から毎月引き落とし」方式である

・なんらかの事情で期日までに家賃が徴収できなかった場合でも顧客(管理会社またはオーナー)には立替払いしてくれる

・入居者への火災保険(含む家財保険)加入が強制

家賃保証会社も大手、中小含めて林立されてきており、競争が激化しているので管理会社も上記のような条件を比べてみて自社(ひいてはオーナー)にとって有利な家賃保証会社を、常時選定・採用するようにしているようです。

連帯保証人不要になる傾向

連帯保証人はお願いするほうも精神的に大変ですし、頼まれるほうも身分証明書のコピーや印鑑証明書を契約更新のたびに用意しなければなりません。

そこで家賃保証会社のサービスが向上してきていることから、最近の傾向として連帯保証人を立てることが必須ではなくなってきているようです。

以前の記事で「オーナーにとっては連帯保証人も必須」ということを書きました。

しかし、家賃保証会社のサービスの向上や連帯保証人を立てることが難しいことなどから、収益物件のオーナーの側も時代の流れを読み取りながら臨機応変に対応しないといけなくなってきています。

そして家賃保証会社によっては、入居希望者の審査結果次第では必ずしも「連帯保証人」を立てる必要は無く、「緊急連絡先」として身内の方の住所、電話番号、勤務先等を教えて頂ければ良いそうです。

まとめ

家賃保証会社のサービス競争が激しくなってきているおかげで、「連帯保証人を立てる」という精神的・物理的に煩わしい手続きが減少傾向となり、入居者・管理会社・オーナーの三者にとって合理的になってきた、というお話でした。

終わり

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