初めてのキャピタルゲインなるか？最終話

売れない！

今年の３月下旬から６社で売却活動して頂いていた弊社所有の物件が、一向に売れそうにないので「今月を持って売り止めにさせて頂きます」旨の通知をメールで、本日午後にしました。

やはり、というか売れませんでした（泣）。

引き合いは計４件ほどでした

そのうち、内見までしてくれたのはわずかに１件のみ。

タイミングが悪すぎましたね。

融資を受けて購入する場合は今の「融資が締まった御時世（ごじせい）」では、現金が２～３割は必要です。

また融資を受けずに、現金のみで買う方は２５００万円もあれば、もっと「大物」にいくでしょう。

ここでワンポイント・アドバイスです

融資を受ける際に、よく「頭金（あたまきん）」という言葉を耳にすると思いますが、単純に「対象物件の購入資金の一部にする場合」以外に、「融資を受けようとする金融機関の定期預金にする場合」があります。

私の所有物件でも、その事例が一つあります。

最近になって気付いたのですが、この定期預金は「保証金」のような意味合いがあります。

金融機関側は「対象物件に万一、イレギュラーな事態が起こった時のための緊急資金にするため」という大義名分を言いますが、それよりも金融機関側の都合が大きいように感じます。

と言いますのも、２年前に融資を受けた際に作った２５０万円の定期預金のうち、１００万円を下ろしても良いか？」と最近、尋ねたら「それはダメです」と、ハッキリ担当者に言われました。

個人の口座ですから、自動融資（定期預金の９０％までを自由に借りられる。自分から自分に借りるイメージ）できるのですが、高金利のバブル期ならまだしも、昨今の低金利時代では意味が無い。大赤字です。

入り用な現金の内訳を説明して、なんとか１００万円を下ろしてもよいことになりましたが「家計に余裕ができたら元（２５０万円）に戻して下さい」と言われました。

「頭金」は不要だったが・・・

これは、つまり融資を実行するにあたっての「保証金」だったのでは？と思い至りました。

会社名義でも毎月２万円ずつ定期積金しています。

これも、修繕費用という名目ですが銀行にとっては大事な運用原資なのでしょう。

昨年まで多くの不動産投資家が「フルローンが引けた」とか「オーバーローンで買えた」とか言っていましたが、「頭金」名目のお金は不要だったとしても、皆なにがしかの「協力」を金融機関に”させられて”いるのです。

しばらくは「インカムゲイン」で

とにかく、今は売却するには「時代」が悪すぎます。

大手アパートメーカーの、数々の不祥事の”ほとぼり”が冷めて、不動産投資界隈が活況を呈してきたら、また売却にチャレンジしたいと思います。

その他の中間報告

先日の「ゴミステーションの維持管理費」交渉は怪しい方向に向かいつつあります。

やはり”外野（がいや）”がうるさいようです。なんと言っても、４００軒の「大所帯・町内会」ですからね。そりゃあ、いろんな輩（やから）がいるでしょう。

まず「なんで２０００円のことに契約書が要るんや！」とか。

後々、お互いにトラブルにならないために作る書面なのですがわからないのでしょうね。

あと、「管轄裁判所は・・・とする」とか末尾にあるだけで上へ下への大騒ぎのようです。その文言は別に省いてもいいですけどね。（苦笑）

まとめ

利害関係があるのが「ビジネス」です。当然、衝突もあります。

「落としどころをどこにするか」ですが、いつの時代も”交渉術”は重要ですね。

老いも若きも、引きこもっている場合じゃないですよ。リアル・コミュニケーション、大事ですよね。

終わり