個人で保証会社の審査に落ちても諦めない！

満室になりました！

この春、弊社所有の五物件４２戸のうち、空室が４戸出たのですが、そのうちの１戸がようやく埋まりました。

先日まで売却活動していた築３６年鉄骨造１２戸アパートですが、これでまた「満室」に返り咲きました！

もし、２６００万円で売るとすれば利回り１１．６３％です。

個人では審査が落ちた

当ブログで私がたびたび辛辣（しんらつ）な物言いをしている管理会社が、今回は大手柄（おおてがら）です。

と言いますのも、この空室に応募があったのは個人の入居希望者だったのですが、家賃保証会社の審査に落ちたとのこと。そこで、その個人が勤めている会社の社長から「法人で審査が通れば、うちの従業員を住まわせて良いか？」と打診されたがどうしますかと私に聞いてきたのです。

私もこのようなケースは初めての経験だったので、先輩大家に電話で相談しました。

すると「法人が家賃保証会社の審査に通り、その法人の社長が連帯保証人になってくれるのであればアリでは？」との回答でした。

あとは、実際に入居する人（＝家賃保証会社の審査に落ちた人）がルールを守って周りに迷惑をかけないように生活してくれるかどうかですが、こればかりはフタをあけてみないとわかりません。

定期借家契約がモノを言う

ここで効いたのが「定期借家契約」です。

この物件を管理してくれている管理会社は、岡山では珍しく「定期借家契約」を積極的に採用しています。毎年更新ですから、もし入居者が賃貸借契約書に背（そむ）く生活態度で、再三にわたって注意しても直（なお）る見込みがなければ翌年以降、賃貸借契約を更新しない、つまり出ていってもらうことが可能です。

私が所有している物件は「単身者向けアパート」がほとんどですから、属性低めの入居者も多いので「定期借家契約」は頼もしいのです。

ちなみに、この管理会社には”すったもんだ”しながらも三つの物件（世帯数合計２４戸）を管理してもらっています。

ＯＫしました。

入居申込書その他資料（法人登記簿の謄本、印鑑証明書、社長の運転免許証）を管理会社からメールで添付送付してもらい内容を確認しました。

ホームページで、申し込みしてきた法人を調べるとまともな会社のようです。

そして、入居する従業員は若いですが勤続年数８年です。

なぜ個人で審査に落ちたのかは「想像だが、以前の借家で一度でも滞納をするとブラックリストに載る」と先輩大家。あるいはクレジットカードの使い方などに難アリか。

いずれにしても、法人契約で法人は保証会社の審査に通ったし、社長が連帯保証人になってくれるので入居ＯＫとしました。

管理会社にとっての「定期借家契約」

この管理会社は「定期借家契約」方式で賃貸借契約を結ぶ関係上、賃借人に対して「貸主」の立場をとる必要があります。

このことについて管理会社は運営上のメリット、デメリットが色々とあります。

例えばメリットとしてはサブリース会社と同じく、オーナーに対しては”借主”の立場であるので民法上守られるなど。

デメリットとしては書面による予告など更新手続きが煩雑（はんざつ）になるなど。でもこれは契約期間を３６４日にして一年未満にすることでかなり軽減されます。

まとめ

いずれにしましても「満室」という言葉の響きは、いつ聞いても良いものです。

あとは一年未満などの「短期退去」でなければ、なおさら有り難いです。

終わり