地銀の融資・情勢が厳しいワケ

良さそうな物件を見つけました！

金融機関に「一、二年はおとなしくして自己資金を貯めて下さいね」と言われていますが、性懲（しょうこ）りもなく物件検索を毎日、ネット上でやっています。

なぜなら、年明け１月１４日には、現所有物件５物件のうちの一つが売れてしまうので、減価償却を取れる物件を買わないと再来年には「デッドクロス」が始まってしまうからです。

実際に”事業”を経営しているのは、社長である「投資家」であって、「銀行員」ではないのですから。

すると先日、岡山県南では割と立地が良いところに築２２年のＲＣ（鉄筋コンクリート造）アパートが売りに出ているのを見つけたので、そのサイトからすかさず仲介業者に問い合わせ（＝詳細資料の取り寄せ依頼）をしました。

売り出してから一日しか経っていなかったので、問い合わせ第一号が私だったそうです。

その後、三人ほど問い合わせがあったようですが、いちばん熱心なのも私だそうです（笑）。

法定耐用年数４７年のＲＣで築２２年なら”築浅”という感じですし、入居者付けに困らない立地と間取りなので値付けも強気で一億四千万円ほど。現在、「満室」なので売主は余計に強気に出られます。

RC物件の融資打診

売買仲介業者から、概要書、レントロール、謄本類、課税明細書などの資料を取り寄せたところで、弊社のメインバンクである△△信用組合に融資の相談に出向きました。

さすがに、ＲＣで法定耐用年数がまだ２５年残っているし、積算評価も十分に出るし、満室なので門前払いは無いだろうと思っていたら、担当者が資料を持って少し席を外して、５分ほどで戻ってきました。

担当者曰く、「ＲＣ造の耐用年数を、ウチは４５年で見ますので、融資期間は２３年です。金利は１．８～１．９パーセント。融資可能な額は一億一千五百万円です」とのこと。

やはり、この物件なら融資可能のようです。

担当者「ただし、諸費用は御自身で用意してください」

ナカシマ「オーバーローンは無理ですか？」

担当者「無理です」

今の、融資が締まっている御時世で”フルローン”を出してくれるだけでも有り難く思わないとバチが当たります。

買うかどうかは要、検討

オーナー支出費用で不明瞭なものがあるのと、価格交渉を粘り強く行わないといけないので、買付証明書の原紙はメールで頂いていますが、まだ記入・返送はしていません。

現在は、買える人自体少ないと思いますので焦る必要はありません。

もし、売れてしまっても、それはそれで仕方がないと思っています。

額が大きいので焦りは禁物です。

それにしても物件自体は良いです。

新築時は４２人槽の合併浄化槽だったのを、数年前に本下水に接続済み。ゴミステーションも敷地内に有り、収集は自治体。外壁はタイルで、５年前にコーキング打ち直し等の大規模修繕を実施済み、駐輪場有り、駐車場も世帯分有り。

エレベーターは無いので、大規模に掛かりそうな費用は貯水槽関連くらいです。

もう一行にも打診

売買仲介業者が売主や管理会社に、色々と聞いてくれている間に、取り引きしているもう一行にも融資を打診してみることにしました。

他県に本体がある銀行で、その県では”第一”地銀です。

資料を持参して、約束の時間に訪問しました。

事前に概要書とレントロール、課税明細書はファックスしていました。

担当者「物件は確かに良さそうですね」

ナカシマ「そうでしょう？」

担当者「早速ですが、自己資金はいくらほど御用意できますか？」

出ました、地銀の伝家の宝刀「自己資金」！！

銀行側の言い分

ナカシマ「金融庁の指導とか、金融機関さんの諸事情もお察ししますが、我々投資家からしたら、たとえ自己資金が潤沢にあったとしても投入した資金を回収するのに長い年月を要するんですよ」

担当者「それは、わかります。我々も、支店レベルではフルローンで融資したいのですが本部の審査順位として、まず法人の決算書の内容と、顧客が用意できる自己資金を見ます。その二つが良くなければ、それでその案件は却下です。その二つがクリアできて初めて、物件の調査に移るのです」

ナカシマ「自己資金が潤沢に有り、決算書が黒字じゃないとダメか・・・」

担当者「それと、昨今の融資情勢が厳しいのは、金融庁の指導だけが原因ではないのです」

ナカシマ「と、言いますと？」

担当者「低金利です。貸付金利が高ければ、それだけ金融機関も儲かりますからそれほど自己資金を言いませんが、今のように低金利ですと貸し出す側は儲からないので、過度なリスクを負いたくないために自己資金を極力お願いしているのです」

ナカシマ「そうでしたか・・・」

まとめ

一応、持参した物件資料のコピーを取ってくれましたが、融資を受けられる可能性は限りなくゼロに近いでしょう。

また、△△信用組合の融資を利用するにしても、可能枠満額をフルに使うわけではありません。

売買仲介業者を介して、売主側と交渉して、極力安く買わないといけないことはわかっています。

２０２０年の新年早々にでも、“売主、買主、仲介業者、三方良しの取引”が成立してほしいものです。

終わり