繰り上げ返済の利息の計算式

残債精算

弊社にとって、初めての売却活動もいよいよ佳境(かきょう)を迎えている「三つめの物件」。

年明け一月十四日に決済予定です。

先日、売買仲介業者から電話があり、「買主側の金融機関から、決済日時点の利息を合わせた残債額を教えてほしいと連絡がありました」とのこと。

その理由は、買主に融資する額と売主の残債額があまりにもかけ離れていないかの確認とのことです。

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意外にわからなかった利息計算

私のほうの金融機関の担当者に件(くだん)のことを伝えると、「計算書を作成して窓口に委(ゆだ)ねておきます」とのこと。年末のため、行員は皆、外回り等かなり忙しいようです。

私が金曜日に近くを通ることを伝えたので、任意の時間に受け取ることができるように手配してくれました。

予定通り、本日の昼前に下記の計算書を金融機関の窓口の女性スタッフから受け取りました。

↑手数料の欄は空欄になっていますが、決済当日に55,000円(税込み)支払うことになっています。ちなみに、繰上げ返済額が一億円以上なら、手数料は消費税込みで11万円です!!

さて、肝心の利息ですが、駐車場の車の中で自分なりに考え得る、あらゆる計算を携帯電話の電卓を使ってやってみましたが、どうやっても計算書に表示されている利息の金額になりません。

他の用事を済ませた後で、もう一度その金融機関に寄って計算方法を確認することにしました。

何事も勉強です。

担当者は案の定、外回りで不在でしたが、サポートの役回りの若手融資担当者がいたので教えてもらうことにしました。

その融資担当者も、応接間にて来客中で忙しかったのですが、少しの空き時間を使って窓口でレクチャーしてくれました。

“年利”で考える

私がしていた計算は”月割”で考えていました。

今月21日から、来月14日まで25日間あります。

返済予定表の来月分の利息が32234円なので、これに25日/31日を掛けると25995円。

ところが、もらった計算書の利息は26493円で、約500円違っています。

忙しい中教えてくれた融資担当者によると”年利で計算する”とのこと。

残債元金17,991,176円×0.0215×25日/365日=26,493円(小数点以下切り捨て)

なるほど、納得です。

プチ雑学「利息」と「金利」

り‐そく【利息】

(息は「ふえる」意)他人に金銭を使用させたものが、一定の割合で定期に受ける報酬。利子。「―が付く」⇔元金。

広辞苑第六版より引用

きん‐り【金利】

資金を一定期間貸したことに対して支払われる報酬。利子。また、利子額の元金に対する割合。「―を引き下げる」

広辞苑第六版より引用

ほぼ同じ意味ですが、計算書に”お利息”と書いてあるとおり、具体的な金額を記す欄には”利息”という言葉を使うようです。

まとめ

銀行員や売買仲介業者にとっては、ごくごく当たり前の計算式だと思いますが、初めて売却を経験する”弱小大家”にとってはあまり縁の無い計算式でしょう。

別に、この計算結果となる根拠を特段知らなくても、今後の不動産投資活動の大勢(たいせい)に影響はないかもしれません。

しかし、その時に明らかにしなければ、今後別の機会に確認する行動をとることは、まず無いでしょう。

そして、なにかの集まりの場や打ち合わせの場で利息の計算結果が出てきた時に正しい計算方法を知らないまま、そういう場をやり過ごさなくてはならない羽目に自分自身が陥(おちい)るわけです。

細かいことが気になる私は、恥を忍んで若い銀行員に教えを乞うたのですが、気になりながらも恥ずかしくて計算式をあえて確認しない不動産投資家もいるのではないでしょうか。

まさに「聞くは一時の恥、聞かぬは一生の恥」の典型的な事例だったと思います。

終わり

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