すごい物件を見つけてしまった！その一

アメージングな物件

前回の記事で登場した一棟もの賃貸マンション。今年の2/25に決済して取得しました。

「RC造、築10年、55世帯の一棟もの賃貸マンション」とサラッと書いていますが、これがスゴイんです！ここで言う「スゴイ」とは、次の二つの意味があります。

・物件のスペック（仕様）が、とにかくスゴイ！アメージング！！（値段もスゴイですが）

・実際に買えてしまったことがスゴイ！まさか自分が買えるとは・・・。

当該物件をこの半年ほど運営してきて心身ともにようやく落ち着いてきました。読者の皆様のなにかしら参考になると思いますので上記二点について詳報したいと思います。

ちなみにこの記事のタイトルは最近出版された、松田聖子初期プロデューサー若松宗雄氏の著書「松田聖子の誕生」の帯にあった「すごい声を見つけてしまった」をもじって名付けました。

私は取り立てて松田聖子の大ファンというわけではないですが、不動産賃貸業やその他のビジネスにも通じるような書評だったので買って読みましたが良書でした。読みやすくボリュームもそんなに多くないので興味あるかたは手に取ってみて下さい。

物件スペック

私がネットで偶然見つけたこの物件（以後、「Ａマンション」と呼びます）で気に入ったスペックは主に以下のようなものです。

・岡山市の中でも特に立地が良いエリア。賃貸需要、資産性ともにいわゆる一等地。懇意にしている管理会社に聞くと、空室待ちしている入居希望者が居るとのこと。これは所有してから実感しています。

・築10年と築浅でありRC造。融資年数が伸びる。ちなみに35年、2％のプロパー融資で買いました。

・三方が公道に囲まれた角地。

・1Kで5～6万円と高い家賃帯なので入居者や友人の属性が良い。

・10年前の新築時から公共下水に接続済み（浄化槽関連費用が不要。）

・懇意にしているプロパンガス会社が入っているのでエアコンはじめ、いくつかの無償提供設備が期待できた。

・敷地内にゴミステーション有り。しかも、回収が民間業者ではなく地方自治体だから費用かからず。

・街中（まちなか）なので条例等で自転車置き場に厳しいが、敷地内に屋根付き駐輪場が約60台分完備されている。

・この物件には「貯水タンク」が無いので点検費用が掛からない。ブースターポンプで給水している。

・エレベータも屋上に機械室の無いスマートなモノ。

・共用部の照明がすべてＬＥＤタイプに置き換わっている。

・宅配ボックスあり。

・駐車場は特に必要ないエリアだが一応、敷地内に5台分あり16,500円/月で貸し出せる。

上記以外にもインターネット無料化している、浴室乾燥機、給湯器は排熱も再利用する「エコジョーズ」、オートロック連動各戸テレビドアホン、ＩＨ二口コンロ付きシステムキッチン、温水洗浄便座など、グレードの高いシックな内装の１Ｋ（25.2㎡、両端は27.8㎡）×52戸+最上階は52.2㎡の１ＬＤＫ×3戸となっています。１ＬＤＫは電気式床暖房が装備されていますし、キッチンもアイランドキッチンでとてもオシャレ。

どうでしょう？数年、不動産賃貸業を営んでいて、ある程度「不動産投資」のなんたるかを経験している大家さん（投資家さん）なら「オッ？！」となるスペックではないでしょうか。

別に東京ではなく、地方都市でもこのような高資産性のエリアにハイスペックな築浅物件がごく稀（まれ）に売り出されることがあるようです。

ここからはなぜ、この「Ａマンション」を私が買えたのか？を綴っていきたいと思います。

売り時、到来

すでに不動産投資をされている方は身に染みて感じていると思いますが、昨年の後半あたりからスペックの良い物件がすっかり売りに出てこなくなりました。たいして良くもないスペックの築古アパートが高い値段で売り出されるばかり。懇意にしている不動産会社にも、ことあるごとに「良さそうな物件が出たら紹介してくださいね」と声を掛けるのですが、皆さん「タマ数自体が少ない」と口を揃えます。私はその頃、一棟ものアパートを5棟所有しており、2016年の春に法人を設立して不動産投資を開始してから丸五年以上経過していました。

途中、物件の売却は4年ほど前に一度だけ経験しています。立地があまり良くなくて、いわゆる”損切り”のつもりで安めに売り抜けました。トータルでは少し赤字だったと思いますが、傷口が広がる前に処分できてよかったです。余談ですが”損切り”という概念は、不動産投資を始める前年に投資信託を一年ほどしていた時に経験していました。40万円ほど溶かしてしまったので、自分はペーパーアセットには不向きだなと確認できたのでした。

方針に変化アリ！

その物件以外は私自身は売るつもりはなく、どちらかと言うと「インカムゲイン」が主体で「キャピタルゲイン」はそんなに意識していませんでした。ところが、ここまで物件が買えない時期が長引いてしまうと「手持ちの物件を売却して次のステージを狙うのもアリかな？」と考えるようになりました。そこで初期の頃に買った木造築古アパートを三つ、売却活動することにしました。

2021年10月頃のことです。

つづく