オーナーに対する管理会社の姿勢・態度は細かいところでわかる

管理会社との付き合い方

所有物件を、すべて自主管理されている大家さんには関係のない記事となります。

自分で管理や入居者付けができない、あるいは、やろうと思えばできるかもしれないが本業が別にあって物理的にできないなどの大家さんは管理会社に委託していることと思います。

不動産賃貸業を経営する上で、もっとも密接な関係になる”管理会社”との付き合い方は重要です。

オーナー側は、自分の所有物件を維持管理してくれて、入居者からの集金代行やクレーム処理、契約によっては定期清掃までしてもらう重要な位置付けです。

一方、管理会社から見たオーナーは、所有物件の維持管理を任せてくれる対価として一定割合の管理手数料を毎月いただける、つまり”商売道具”を貸してくれる大事な存在です。

“持ちつ持たれつの対等なビジネスパートナー”というのが理想の姿、のハズですが、世の中そんなに物事がうまく運ばないように出来ています。

偉そうにしたいわけではないのだが・・・

先日の記事、「経営の主導権を握っていますか？」で書きましたが、三年ほどお世話になった管理会社「Ａ社」とは絶縁することを決めました。

良いところも多々あったのですが、それ以上にオーナー側にとっての短所が近年、上回ってきていたからです。

当の会社さんは気付いていないかもしれませんが、日々、自分の法人の経営状態をチェックしている経営者なら敏感に変化を感じ取ることができます。

別に、管理会社に対して、取り立てて偉そうに接したいわけではありません。最近の言葉で言うと”マウントを取りたい”わけでもありません。

普通に対等の関係で、ビジネスパートナーとして接してくれれば良いのですが、要所々々で鼻につくことがありました。それらが鬱積（うっせき）して今回、対象会社に対して”絶縁状”を叩きつける引き金になったと感じています。

重箱の隅をつつくような、非常に細かい事象なので参考になるかどうかわかりませんが、御紹介したいと思います。

契約書の記名・押印

不動産賃貸業を営んでいると、様々な「契約」の場面に出くわします。

物件の「売買契約」、金融機関で融資を受ける際の「金銭消費貸借契約」、入居者との「賃貸借契約」、ケーブルテレビやインターネット業者、工務店との「工事請負契約」、そして管理会社との「物件管理委託契約」。

これらの契約書は通常、契約を”依頼された側”が作成して、”依頼した側”に承認してもらい締結する、という流れで進みます。

ボリュームのある契約書なら、たたき台の内容を事前に確認させて頂く場合もありますし、一枚ものの簡単な契約書なら、説明を受けて納得すれば、その場ですぐに署名・捺印する場合もあります。

ちなみに「署名」は手書き、「記名」はゴム印ＯＫの意。「捺印」は”実印”を用い、「押印」は三文判（さんもんばん）でもＯＫの意です。署名・捺印の場合は実印の”印鑑証明書”も必要なケースが多いです。

さて、件（くだん）のＡ社ですが二物件の管理委託契約までは、通常通り先にＡ社のゴム印と社印が押されたものを営業担当者が二通持参してきて、こちらがそれぞれに記名・捺印して契約締結、内一通をその場でこちらに渡してくれて完結していました。

ところが一年半ほど前に結んだ、三物件目の管理委託契約時は少し様子が違いました。

管理委託契約の契約書自体はそれまでの二物件と同内容だったのですが、末尾の記名・捺印欄が甲（オーナー）も、乙（管理会社）も空白だったのです。

ナカシマ「あれ？　御社（おんしゃ）のハンコを押してくれていないんですね」

担当者「今期からオーナー様に、先に記名・捺印して頂く流れに変更になったんです。すみません」

その場は、怪訝（けげん）に思いながらも、二通の契約書に記名・捺印しました。

後日、Ａ社の記名・捺印がなされた契約書一通が郵送されてきました。後味が悪かったのを覚えています。

家賃収入の振り込み日

私の法人は、過去に委託していた管理会社も含めると、計四社との付き合い経験があります。

その中で件のＡ社のみ、家賃収入（月次精算金）の、弊社に振り込まれる日にちに関して違うことがあります。

それは、”振り込み指定日が金融機関の休業日だった場合、休日後の営業日に振り込まれる”というものです。つまり、後ろにズラされるやり方です。

他の三社は、いずれも休日前の金融機関の営業日に振り込まれます。前倒しで振り込んでくれます。

上層部の意思であることは判っている

どうでしょうか？

“細かいことを気にし過ぎ”でしょうか？

ここで考えて頂きたいのは”現場の営業スタッフや、事務の女性スタッフが自分たちで勝手に決めて行動したものではない”という点です。

上記二点のような、業務の流れに関することは社長をはじめとして、その会社の上層部が決めて下層に指示しているハズです。

まとめ

オーナー所有のアパートやマンション、戸建て、駐車場などを”商売道具”として”使わせて頂いている”という姿勢なのか。

それとも、それらを”商売道具”として”使ってあげて、利益をもたらしてあげている”という姿勢なのかの違い、なのではと感じた次第です。

終わり