私の不動産・賃貸経営の近況報告

世は繁忙期

不動産賃貸事業の中でも住居、いわゆるレジデンス(略して”レジ”とも言う)の経営者、大家業を営んでいる方にとって今月は死活問題の月。そう、”繁忙期(はんぼうき)”です。

特に一月、二月で退去予告を受けた大家さんは、早く原状回復工事を済ませて、新しい”優良”入居者に入っていただきたいところ。

私の法人所有4物件30戸のうち、先月時点で空室3戸。

今月に3戸の退去予告を、管理会社から聞いていますので合計6戸空きになる予定です。

入居率80パーセント、空室率20パーセントです。正直、焦ります。

空室のうち、すでに2戸(1LDKと1K)は原状回復工事を終えており、定期清掃や近所を通りがかった際に窓を開けて空気の入れ替えをしたり、敷地内や部屋内にゴミが落ちていると拾ったりしています。

伸縮式ステンレス製の物干し竿をホームセンターにて650円ほどで買って、ポップを自作して空室の押し入れやクローゼットに成約プレゼントとして置いたりもしています。

老若男女問わず洗濯はするでしょうし、買うほうもそんなに値が張らないので手軽かつ有用な販促グッズだと思っています。

関連記事「入居促進のためにギアを上げた!!

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2DKの空室リフォーム

五つ目に購入した物件、2DK×4戸築30年木造アパート。

2月末に七年住んでくれた若い夫婦が退去しました。

退去理由は、ペットを飼いたくなったので、ペット可の良さそうな物件を見つけたとのことです。”結婚して6年ほど、子供を授からないのでペット”という流れでしょうか。

これと言って特徴のない、ごく普通の御夫婦でしたが、この退去立会いで”おや?”と思ってしまいました。

次の借家に移り住んでからペットを購入する予定と聞きましたが、退去する私の物件のクロスや襖(ふすま)などに何かに引っ掻かれた跡が・・・。

↑左側のシミは、動物がオシッコをした跡のようにも見えます。

管理会社や工務店によると、猫なら細く鋭いツメなので、石膏ボードまで細く深いキズが入るとのこと。なので、この状態からするとチワワなどの小型犬ではないかとのことです。

管理会社の担当者が入居者に、「これは動物のひっかき傷ではないですか?」と問い質したところ、「いとこの子供が遊びに来た時に引っ掻いたのです」との回答でした。

管理会社の担当者も私も、そうですかとその場はやり過ごして退去立会いを事務的に粛々とこなして終わりました。コトを荒立てて、もらえるものまで貰えなくなっても困るからです。

私も大人になりました(苦笑)

シャンプードレッサーを新規設置したり、キッチンを新調したり、和室を洋室にしたりと、この部屋はやる項目が多く、懇意にしている工務店ががんばって安く出してくれた見積もりでも75万円です。管理会社経由だと90万円くらいではないでしょうか。

原状回復工事には二週間ほどかかりますが、募集条件は退去申し込みがあった時点で管理会社と決めていますから、募集はすでに始まっています。

RC22年モノ、単身用アパート現わる!

家事や、セルフリフォームもやりますから、それなりに忙しいのですが、1月に12戸前の物件を売却した関係で、減価償却費を長年にわたり計上できる、鉄骨造やRC造の収益物件を探していた私のもとに一件の新着情報メールが、条件登録しているポータルサイトから届きました。

(前項の空室の現状(ビフォー)写真を撮ろうとタブレットを開くと、着信していた)

先日、記事にしていたRC造22年ファミリー物件は売主の希望売値と、買主(私)の買取り希望価格の差が三千万円あるので白紙となったばかりでした。(関連記事「RC造のファミリー案件、欲しいけど買えない!」)

そんな私のもとに届いた情報は、白紙になった物件に似ていました。手早く空室での用事を済ませて、その物件を見に行きました。

・RC造三階建て(冒頭画像を参照してください)。

・築22年、立地も悪くない、住宅地の中の角地で平坦地。

・公道4mが北と西の二面に接道。

・下水道に接続済み、エレベーター無し、プロパンガス供給。

・駐車場5台分有り。単身者向け1K。

・インターネット無料物件(全戸にネット回線引き込み済み)。

・家賃も下がりきっての利回り10.4パーセント。5400万円。

これは”買い”です!

専任媒介の売買仲介担当者に電話を入れると、すでに9件ほど問い合わせがあるが、買い付けはまだ入っていないとのこと。

この物件のデメリットと言えば、二年前の西日本豪雨時に一階が床上浸水したことくらいです。

そのせいで投資家の皆さんは買い付けを入れるのを躊躇しているのかもしれません。

私も気にはなりますが、「リスクが一つもなく手ごろな利回りや値段の物件」なんてそもそも無いと思っています。それに、数十年に一度の水害だったわけですし、決壊した堤防は国や自治体が補修済み、火災保険の水災オプションを付けておけばよいという考えです。

一番手になるべく、仲介の不動産屋まで30分余り、車を飛ばしました。

担当者から資料をもらい、いくつか質疑応答をして、問題なさそうなので買付証明書を書いて提出しました。法人のゴム印と実印は常に持って外出しています。これで”一番手”です。

まとめ

昨日、懇意にしている火災保険の代理店に見積もり依頼していた本物件の見積もり回答がメールで来ていました。年間6万円。安いと思います。

固定資産税・都市計画税は、土地と建物合わせて年間32万円。RC造にしては安いと思います。土地の路線価は46000円でここ十年ほど横ばい。実勢坪単価は25万円ほどです。

今朝一番でメインバンクの△△信用組合に融資(フルローン)の申し込みに行きました。

そして今日、一戸ある空室を内見させて頂きました。ついでに、陸屋根の屋上と貯水槽の中も見せて頂きました。問題なしです。屋根・壁の大規模修繕も、あと五年ほどはしなくても大丈夫そうです。

築20年代前半のRC造の物件が売り出されないかなあ、と日々願っていたら本当に目の前に現れました。

Dreams Come True(夢は叶う)を地でいった、この三日間でした。

これだから”不動産投資はやめられない”ですね!

終わり

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