購入を検討した3DKの物件




6物件目を買うのか?

昨年の夏に購入を検討した物件を御紹介します。

3DKの4戸前、築30年二階建木造アパート。

築30年にしては、まあまあキレイ。

売り出し価格は1950万円。

表面利回りは11.2%。

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駐車場もアスファルトで白線も引いてあり、各世帯に2台分ずつ確保できています。

そのほかのメリットとしては下記が挙げられます。

・ゴミステーションが敷地のすぐ隣なのでゴミ出しに便利。

・JRの駅は近くにないがバス停はあり、便数も多い。

・近隣にホームセンター、コンビニ、飲食店、スーパーなど店舗が多く生活には便利。

・保育園・幼稚園、小学校、中学校、高校どれも比較的近くにある。

・県道から少し中に入った住宅街なので夜は静か。

一方、デメリットとしては下記があります。

・外壁は要手直し部分があり、なおかつ屋根と合わせて防水塗装工事が必要。

・階段・手摺等、鉄部のさび落としと塗装工事も必要。

・下水道に接続されていない(浄化槽維持管理費が掛かる)

・呼び鈴をテレビドアホンに替えた方がよい(これは購入が決まったら懇意にしているプロパンガス会社に変更するなどして対応可能)

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私が買いたくなるような物件

5物件目の購入がほぼ決まっていたので6物件目にどうかと思い、結構本気で検討しました。

私はファミリー物件を持っていないのも購入意欲を後押ししました。

それと、各世帯に2台分ずつ駐車場が確保できている。

これも大きいです

岡山県南部でも田舎のほうになる立地だったので、ファミリー物件なら一世帯あたり2台分の駐車場は欲しいところです。

そして、空室が1戸のみだったこと。

入居しているのが優良入居者なのかどうかは厳密には確認できませんが、実際に買えるとなれば管理会社なり、ガス会社なりに確認することはできます。

忌避施設も近くに無い。坂道も無い、平地です。

大きな川の河口が近いですが、水害が気になるなら火災保険で水災オプションを付保すればいいことです。

自己資金に不安はありましたが、現場を見に行く度(たび)に購入にかなり前のめりになっていました。

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ある人からのアドバイス

そんなある日、5物件目の募集条件を決めたりするために、管理・客付けをお願いしている管理会社の担当者と喫茶店に行きました。

営業担当の36才イケメン風味な独身男と、管理担当の34才温情派・下町タイプ独身男。

どちらも、とってもイイ男(←中身のこと)なのに結婚しないんですねえ、最近の若い人は。

関連記事「良い結婚をするための6か条」

物件の空室で打ち合わせを終えてもよかったのですが、なかなか3人揃うこともないので私がお茶をおごることにしたのです。もちろん、お茶代は法人の交際接待費で落とします。

仕事の話はほとんど物件のほうで終わっていたので雑談タイムになっていたのですが、ふと検討中の6物件目のことを聞いてみようと思い概要を二人に説明しました。

ナカシマ「どうです?入居者付けとか難しい立地だったりしますか?」

営業担当「3DKですか・・・。間取りを教えていただけますか?」

私は持っていたノートにボールペンで、記憶していた間取り図をサラサラと書いて見せました。

すると、それを見た途端に営業担当の彼が「ナカシマさん、悪いことは言いませんから、これはやめといたほうがいいです」と断言しました。

ちなみに間取りは下記のとおりです。

 

どこがいけないかおわかりですか?

内装は外から空室を拝見した限りでは築30年とは思えないほどキレイです。

売却するつもりで、現オーナーが原状回復工事でかなり手を入れたのかもしれません。

最近ではとかく忌避されやすい和室もなく収納スペースもたっぷりありますし、トイレも洋式です。

またファミリー物件では必須と言われる「追い炊き機能」も付いています。

風呂とトイレも別室ですし、室内洗濯機置き場もあります。

一体、なにがいけないのでしょうか?

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さて、答えは?

答えは、DKと風呂の位置関係です。

「間取り図」をよく見て下さい。

まず、脱衣所がありません。

そして風呂の出入り口がキッチンのすぐ横です。

つまり、風呂から出た素っ裸のお父さんと料理している奥さんや娘さん、あるいは来客中の女性などが鉢合わせするのです!

これは確かに、いけませんね!!

翌日にも買付証明をメールで送るところでしたが、仲介業者には”諸事情により”ということで丁重にお断り申し上げました。危ないところでした。

後日談ですが当該物件を管理している不動産会社を訪ねる機会がありまして、「間取りが良くないから入居者付けも苦戦しているのでは?」と聞いてみるとその通りだそうです。

だから立地もそんなに悪くないファミリー物件にもかかわらず、4万円を切る家賃設定しかできないとのことでした。

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まとめ

「コーヒー代」で「ヤバイ物件」を掴(つか)まずに済みました、という事例です。

持つべきものはアドバイザーですねえ。

終わり

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