金融機関への融資依頼書

融資依頼書を作成した

前回の記事「リアル・対面「面談」の効用」の中で触れた、メインバンクの営業マンに言われた、「購入希望者であるナカシマさんの購入意思を示す作文が必要」の言葉。先日の土曜日に書いてみました。

この物件購入については掛かる費用や立地に関して、まだ調査中の事柄もあり、この時点では購入意欲が自分の中で100パーセントではなかったのですが、今後の練習も兼ねてマイクロソフト・ワードで、自分なりに作成してみました。

表形式なのか、文章をダラダラ書いたらいいのか等、どんなフォーマットで作れば良いのかさえわかりません。自分なりに調査したことや考えていることを項目ごとに分けて文章を書き、必要に応じて資料を添付することにしました。

出来上がったものは、本文が三枚、添付資料三枚の計六枚です。すべてA4サイズです。

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やはり、早い対応は奏功する!

月曜日は、月二回の定期清掃の日でした。私は出かける際には必ず社印やゴム印、通帳等が入ったバッグを持ち歩くのですが、この日は土曜日に作成した「融資依頼書」も一応、持って出かけました。

定期清掃しながら物件を回っている途中に、懇意にしている売買仲介業者二社から電話が掛かってきました。実は、日曜日の夜に「良い物件が出たら紹介してください」と、条件を明示したメールを十社ほどに送信しておいたのです。今、検討している案件より良い条件の案件を持っている業者さんがいるかもしれないからです。

しかし、どの業者さんも口をそろえて「動きが無い」と言っています。これから良い物件が出てくるのかどうかも分からないとのこと。

メールで返信をくれた業者さんもいますし、久しぶりに声を聞くついでに電話をくれる業者さんもいます。

電話のついでに、今回、私が購入検討している案件についてヒアリングしましたが、そんなに悪くはない印象です。利回り次第かなと。業者さん目線だと13~15パーセントは欲しいようです。

しかし、売主が残債および譲渡税で赤字にしたくない意向であることを知っている私は、12パーセントがせいぜいだと感じていました。

そして、三物件目の掃除が終わり、車の中で手弁当の昼食を終えてタブレットを確認すると、本案件の売買仲介業者からメールが来ていました。

なんと、今日と明後日、現地内見希望者が二名いるとのこと!!

これはうかうかしていられません!

すぐに電話して、夕方、内見させてもらうことにしました。

そして、メインバンクの担当者に電話して、作文を作ったので見てほしい旨伝え、金融機関に向かいました。

なんと、一発合格!!

ブログをやっていることで、この一年間で以前よりも文章作成能力が向上したのでしょうか?月曜日にメインバンクの担当者に窓口で見てもらうと、一発OKでした。なんだか、難しい試験に一発合格したような感覚にとらわれて、メチャクチャ嬉しかったです。

その場でコピーをとってくれて、金融機関が保管するほうに社印を押印して提出しました。

以下に、その文面を披露します。なお、文中の添付資料は省かせて頂いています。

融資依頼書の文面

                                 令和2年5月○○日

△△信用組合 御中

                                 ○○会社 ○○○○

                                  代表 大家ナカシマ

収益物件「○○ハイツ」融資依頼書

初夏の候、貴社ますますご盛栄のこととお慶び申し上げます。平素は格別のご高配を賜り、厚く御礼申し上げます。

さて、今般、岡山市○○区□□の収益物件を購入するに当たりまして、ぜひとも御組合のお力添えを頂きたく、弊社の購入動機およびそこに至る経緯を、以下に説明させて頂きます。


【概要】

岡山市○○区□□ ▽▽番地の土地と、その土地に建つ6戸鉄骨造二階建てアパート、「○○ハイツ」(以下、「本物件」と称する)を購入するにあたり、御組合に融資をお願いする上で弊社の意向をお伝えしたい。

【売却に至った経緯】

本物件が売りに出された経緯は以下の通り。

・本物件の現所有者が平成十五年に親から相続したものの、不動産賃貸経営に興味が湧かず、修繕費や固定資産税等、支出が多いことにも苦慮していた。

・二年前の西日本豪雨災害での床上浸水被害と、その後処理で辟易し、処分したい気持ちが高まっていた。

・第三者が本物件北東に隣接する土地と建物を売買するにあたって、本物件売買仲介担当業者が境界確定作業を現所有者に依頼した際に、本物件も売ってくれるようその場で業者に打診した。

・売値に関しては、現所有者としては「残債が片付く価格で売れればよい」というスタンス。

【購入後の出口戦略】

上記の経緯から、今般、築年数から見た相場価格よりも割安に本物件を購入することができるので、売却する際には購入価格より数百万円高く売ることが可能である。

また、岡山市郊外であることと、いわゆる忌避施設があることから売却時の引き合いが少ない懸念を持たれるかもしれないが、不動産賃貸経営者も、入居者も終(つい)の棲家(すみか)とは考えないので意外に気にしない。

実際、今回、売買仲介業者が言うには、本物件売り出しのためインターネット上に掲載した途端に、購入のための問い合わせが殺到したとのこと。

本物件のような単身でも夫婦者でも狙える、小ぶりで駐車場を一世帯あたり二台分備えた物件は、適正な、あるいは比較的割安な価格・利回りで売り出せば、購買意欲旺盛な不動産賃貸経営者や節税対策をしたい事業者には、いつの時代でも一定の購買需要はある。

【賃貸需要】

<社会人>

本物件の所在地の「用途地域」は、「準工業」であることから近隣には、ざっと30以上の大中小織り交ぜた企業が集積しており、法人の社宅や寮としての契約を見込める。

また、近隣だけでなく、山陽町、瀬戸町、岡山市などの企業の契約も見込める。

実際、本物件の102、201号室は法人契約である。

さらに添付資料1の地図で明らかなように、赤磐市、瀬戸町、和気町などの東備地域と岡山市街地を結ぶ中間地点であることから、カップルや夫婦者に以下の需要がある。(近隣物件の実例)

・夫が山陽町の企業に勤務、妻が岡山市の企業に勤務している(東西の中間地点)

・夫が御津町の企業に勤務、妻が東岡山の企業に勤務している(南北の中間地点)

<学生>

IPU・環太平洋大学、第1、第2の二つのキャンパスに挟まれる場所に位置しているので、少々高い家賃でも広い部屋を望む学生需要に応えることが可能。

<その他情報>

・「インターネットが無料で使い放題の物件」であるところも、本物件の大きな強みとなっている。

・添付資料2を見て頂くと、物件閲覧回数の多さを示す色分けのうち、本物件は最も多い「赤色」に属していることがわかる。(ライフルホームズ「見える!賃貸経営」より)

・町の西、旭川に掛かる新大原橋(県道27号線)の4車線化工事が急ピッチで進められていることから、この県道が岡山市北部の生活・産業にとって重要な道路であることがわかる。

・本物件の道路を挟んで南側の空き地に自動車関連工場建設予定の情報あり。

【告知事項】

2018年7月の「西日本豪雨」災害時に、本物件近隣の水路が氾濫し、本物件も10cmの床上浸水被害を受けた。

その後、一階入居者には退去して頂き、現オーナーが加入していた火災保険を使って一階の三部屋のフローリング床等を一新する工事を実施している。(修繕に掛かった費用は約600万円とのこと。)

その際に、シロアリ防除措置も合わせて実施している。

レントロールを見ると2019年12月に若干、割安な家賃にて101、102号室は入居が決まっている。

103号室はまだ空室である。リフォームは2020年6月初旬に完工予定。

昨今は、「数十年に一度」の確率の大規模災害が日本各地で発生しているが、岡山県は地震がほとんど無く、これだけでも不動産賃貸経営者にとっては比較的”マシ”な地域と言える。

どんな事業でも「リスクが皆無」ということは有り得ない。

弊社の所有物件は、自治体発行のハザードマップに頼らず、全物件、火災保険に加入し、必ず地震保険と水災オプションを付保している。

弊社としては、損害保険に手厚く加入することは「不動産賃貸経営をする者」にとって、必要最低限のリスクマネジメントと考えている。

【運営指針】

築23年ということで、これから建物としては築古(ちくふる)の部類に入っていくが、木造ではなく「重量鉄骨造」であることから、まだまだ堅牢であり、適宜、リフォームやリノベーションを施して大事に運営していく。

家賃設定は、共益費込みで36000~38000円と”底を打っている状態”なので、これ以上下げるつもりはない。

現在は、プロパンガス会社からの設備提供をほとんど受けていない状況なので、弊社が懇意にしているプロパンガス会社に早い段階で切り替えを実施し、風呂水栓のサーモカラン、台所混合水栓のシングルレバータイプへの更新、トイレの温水洗浄便座化等の設備無償提供を得ながら、物件価値向上を図る。

物件管理に関しては、現在、○○建託のサブリース契約であるが、購入後に解約し、弊社の所有物件でお世話になっている管理会社に委託する。

定期清掃および不定期の物件巡回については、既存の所有物件同様、弊社が実施する。

【まとめ】

 どんな収益物件でも、メリットとデメリットがある。

そして、もちろんデメリットは極力少ないほうが良いが、購入価格の安さと、リスクやデメリットの少なさはトレードオフの関係にあることも事実である。

一般的に収益物件の購入に際しては、仕様の吟味、仲介業者はじめ不動産関連業者、先輩大家等からのヒアリング情報を元に検討を重ねて購入するか否かを判断する。

最終的に弊社が一番大事にしているのは、代表のナカシマが、晴れた昼間だけではなく雨の日や夜間など何度も現場に立って、対象物件(土地、建物)とその周辺を見て、触って、匂いを嗅いで、「この物件が欲しい! 購入して大事に運営していきたい!!」と心の底から思えるかどうかで決定する。

我が子のように愛着を持てるかどうかは、購入後の健全な賃貸経営に必要不可欠な要素だと思う。そして、本物件は「心の底から欲しい」と思えた。

                                       以上

大規模修繕工事の見積もり依頼

カラーベスト葺きの屋根にコケが生えているので、購入するなら同時に大規模修繕工事が必要と考えている私は、懇意にしている工務店の社長に見積もり依頼しました。

夕方の空室内見まで時間があるので、それまでに現地へ親方と塗装職人が来てくれて三人で打ち合わせをしました。やはり、二百万ほど掛かりそうです。

工務店、塗装職人と別れた後、売買仲介業者が来て空室内見です。まだリフォーム工事の途中ですが、結構キレイです。まだ築23年ですからね。それに、一階の部屋ですから、水害後のリフォームで建具もキレイでイイものを導入されています。

内見を一通り終えて、その場で買付証明書を提出しました。一番手です。

次の日、メインバンクに正式に融資申し込みをしました。

融資審査は支店、本部含めて二週間弱かかるそうです。

まとめ

買付証明書では若干の指値をしましたが、詳しい金額は購入できた暁に本ブログで披露させて頂きます。

何でも早すぎるくらい早く、準備や対応を実施する性分(しょうぶん)の私ですが、今回は役立ちました。

不動産投資はタイミングとスピードが重要です。御参考になさってください。

終わり

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