売買契約・締結の日から決済までに決まったら、広告料の負担は誰?

売買案件での疑問点

現在、進行中の「三つめの物件の売買案件」。(関連記事「売買案件の進捗報告」)

連絡すべきことを、連絡すべき先に、すべてしております。

あとは決済日(=所有権移転日)が確定して、その日が無事に終わることを祈るのみ・・・、のハズなのですが、今日、車を運転中に一つの疑問が浮かび上がりました。

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もし、空室に入居が決まったら?

現在ある”空室”に入居の申し込みが入り、そのまま決まるのは収益物件オーナーにとっては、この上ない喜びです。

ところが、特殊なケースもあります。

それが、まさに今の私の状態。

売りたい物件に一つの空室があり、”敷金ゼロ、礼金ゼロ”で、なおかつ成約時の広告料は三カ月分と奮発(ふんぱつ)して、”絶賛入居者募集中!!”であります。

「決済予定日まで、あと三週間ほどあるけど、その間に入居者が決まったら広告料は売主の負担になるのだろうか?」

おそらく、過去に広告料で管理会社と、”絶縁”寸前になるまで罵(ののし)り合った経験から出てきた疑問でした。(関連記事「勘違い」)

管理会社に相談した

まず、この疑問点を対象物件の管理会社の担当者に相談してみました。

ナカシマ「今、空室の広告料を三カ月分にして募集をかけているけど、ミニマムの一カ月に変更できますか?」

担当者「できますよ。う~ん、それとも一旦、募集を止(と)めますか?(笑)」

ナカシマ「募集を止める?ああ、そういう手もあったのですね・・・」

しばし、思案してから、私は募集を止めてもらうように管理会社の担当者に依頼しました。

家賃19000円の三カ月分だから、約6万円です。

しかも12月分の広告料を含む家賃精算は、旧オーナー側(私側)で行われますから、”これは痛い”と思ったのです。

仲介業者に質問した

管理会社との電話のあと、なんだか”もやもやした気分”なので、再度、車を路肩に止めて売買仲介業者に電話しました。

ナカシマ「現在、一室ある空室の募集は止めても、売買契約上は問題ないですか?」

仲介業者「別に、構いませんよ」

ナカシマ「そうですか」

仲介業者「ただ、募集を止めていたということが買主にわかれば、買主の心証としては良くないですね」

ナカシマ「もし決済日までに入居が決まった場合、広告料は売主の負担になるのですか?」

仲介業者「いや、買主負担になりますよ。決済の場で広告料を支出してもらえます」

ナカシマ「そうですか。じゃあ、家賃一カ月分で募集をかけておきましょうか」

仲介業者「それが良いと思います」

というわけで、もう一度管理会社の担当者に電話して、広告料一カ月分で募集をかけておいてくれるように再度、依頼しました。

快く、引き受けてくれました。

不動産の売買は意外と”人情絡み”

所有する収益物件の”売却”は、今回が初めてなので、いろいろと無知なことがあります。

管理会社も売買仲介業者も、”これくらいのことはオーナーさんも知っているだろう”と思って教えてくれないこともあります。わからないことは、恥を忍んで聞くしかありません。

金額的なことや、その他ちょっとしたことでも取引に悪影響を及ぼすことがあり得る、ということがよくわかります。”人情”が絡む部分も多分にあります。

買う側の立場で考えればわかることなのですが、売り側に立つと見えなくなる時もあります。

金額的なことでは、例えば売買金額が2000万円で決まったのに、「あと20万円上乗せしても買ってくれるのでは?」と思ってしまい、それで売った場合には、ちょっとしたことでもクレームを付けられる可能性があります。

逆に、20万円上乗せしなかった場合は、少々の不具合発覚でも目をつぶってくれる可能性があります。

空室の募集を止めていたことがわかったら、広告料を気にしていたこともすぐにわかりますから、それこそ「なんてケチな売主なんだ!」と思われて、悪評が地域に広まり、自分の商圏を狭めることに繋がりかねません。

まとめ

売買契約締結の日から、決済(所有権移転)の日までの間に、空室の入居が決まった場合の広告料は、原則として「買主の負担」です。

今回の件では、相談する順番を間違えてしまいました。

先に、売買仲介業者に相談しておけば、管理会社の担当者に募集条件変更の要望を一回提示するだけで済んでいました。申し訳ないことをしました。

いずれにしても、思い込みのままうやむやにせず、管理会社や仲介業者に相談なり、確認なりする行動は大切だと思います。

電話する順番を間違っていたとしても、それさえも”大家業としての勉強になる”からです。

いちばんいけないことは、恥ずかしがって誰にもどこにも確認や相談をしないことです。

終わり

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