火災保険の重要性




金融機関が紹介してくれた優秀な代理店

「火災保険」は一般住宅でもそうですが、収益物件にとっても欠かせないモノのひとつだと思います。

私の場合は、初めに付き合い始めた金融機関から損害保険の代理店を紹介していただきました。

以来、その代理店で物件を取得する度に新規契約しています。

管理会社やガス会社は2~3社と取引して緊張感をある程度、保つほうが良いですが火災保険の代理店、司法書士事務所、税理士事務所は”ここ”と決めたら1社だけと付き合うのが得策です。

なぜなら物件数が増えて付き合いが長くなると、融通を利かせてくれる場面が出てくるからです。

保険料を少し安くしてくれる、裏技的なことを教えてくれるなどなにかと重宝します。

対応が良くて、担当者とウマが合えばなるべくそこと付き合えば良いと思います。

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火災保険とは

さて、「火災保険」について説明します。

過去からの流れで”火災”と名が付いていますが、火事に対応するだけの保険ではありません。

飛来物、水災(洪水、豪雨、土砂崩れ等)、水道管の凍結事故、盗難など、かなり広範囲にカバーしてくれます。

また地震保険をオプションで付けると地震で発生した津波による被害や地震そのものによる被害に対して満額ではありませんが、被害状況に応じたパーセンテージで補償してもらえます。

オーナーの中には地震保険のオプションどころか、火災保険自体に加入しない方が一定数おられるようですが、これはとても危険です。

火災保険や自動車保険の”損害保険”は単なる”お守り”ではありません。

ここが”生命保険”や”医療保険”、”ガン保険”と違うところです。

(本ブログの節約術に関連記事がありますのでよろしければ、そちらも参考にしてください。)

必要な保険とは

自動車や火災といった”損害保険”は「不測かつ突発的な事故で、損害賠償金額が高額」という特異な事象に対応するためのものです。

病気やガンには”国民皆保険加入”の健康保険がありますし、発生確率的にも損害に比べてかなり低いです。

また”ガン”は国民のほとんどがそれで亡くなるような代物ですからそもそも高額な保険料を納め続けた挙句、苦しい闘病生活に突入するべきなのか、という論調もあります。

話を”火災保険”に戻します。

比較的温暖な気候と言われている岡山県の県南、”岡山市”に私のすべての所有物件がありますが、冬は意外に寒く、2018年の1月末~3月の大寒波には泣かされました。

関連記事「7.三つめの物件、満室へ」

その前年の秋に購入した、築35年の単身者向けアパートの空室の給水配管がことごとく凍結し、貯水タンクの中の水まで凍りました。

貯水タンクから各戸へ水を送水する給水ポンプもかなり古かったこともあり、壊れかけの状態なのでこの機会に新品に交換することにしました。

キッチンや風呂の蛇口に”つらら”ができていたときは”ここは本当に岡山なのか?”と思ったくらいです。

凍結事故ではシングルレバー混合栓などのデリケートな機器は損傷しやすく、発見されるまで水を噴出し続ける事態になります。

するとその部屋や、階下の部屋に”水濡れ事故”が起こります。

ふすまや畳など建物や設備はオーナーが直さないといけませんし、入居者の家財道具が損害を受けた場合にも賠償しなければなりません。←この場合に備えて施設賠償責任特約を1億円、掛けておくべきです。

2018年初頭の極寒時期だけで、150万円ほどの保険金が頂けました。

給水ポンプの30万円は保険の対象外でしたが、それでも150万円は大きいです。

もし火災保険を掛けていなかったら、すべて自腹だったわけです。

どこかから借金して調達しないといけなかったでしょうし、もしかしたら心が折れて不動産賃貸事業を辞めていたかもしれません。

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分電盤が焼損しても適用された

その他の所有物件でも、屋外の”分電盤焼損事故”がありました。

古い分電盤が夜中に火を噴いて、パトカーや消防車が駆けつける騒ぎになりましたが、幸い火事は発生しませんでした。

翌日、消防署に呼び出されて始末書を書かされましたが。

この時は、真夏の暑い時期で入居者の冷蔵庫やエアコンがストップするので、近所の工務店に飛び込んで至急の対応をお願いして事なきを得ました。

そんな中でも、オーナーである私は事故の状況を携帯電話のカメラで撮影したり、保険代理店に電話したりしました。

これらを管理会社にすべて任せるオーナー様もいらっしゃるのでしょうが、レスポンスがどうしても遅くなるのと、現入居者が出ていくと困ることからオーナー自ら動くことが得策と考えます。

勤め人と兼業のオーナー様は無理かもしれませんが。

この事故では、8万円ほどの保険金が支払われました。

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まとめ

不動産賃貸事業では、建物の修理、トラブル対応は避けて通ることはできません。

年間5~10万円の損害保険料を節約しようとして、火災保険に加入しないのは「自殺行為」と言えます。

また自動車保険と違って、火災保険は前年にいくら使っても翌年の保険料が跳ね上がるということはありません。

「自分の所有物件で設備故障やトラブルがあった時、対処しながら写真を撮り、損害保険代理店の担当者に電話して聞いてみる」、この癖を付けてください。

ダメでもともとです。適用できたらラッキーです。

適切な保険”だけ”を存分に使って、不動産賃貸事業を楽しんでください。

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