大家業での、お金にまつわる少しディープなハナシ(その一)

“大家業(おおやぎょう)”とは?

アパート、マンション、戸建て、区分マンション等の賃貸用住居、商用テナントなどを所有し、賃借人に貸し出して、家賃収入を得る商売を業(ごう)とすることです。

個人事業主として、あるいは法人を設立して経営する、れっきとした”事業経営”です。

専業大家にしろ、サラリーマンの副業で行うにしろ、毎年、確定申告して所定の税金を納める必要があります。

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“不労収入”とはとても言い難い

上記のことだけを見ても、不動産投資を揶揄してよく言われる”不動産賃貸業は不労所得を得る手段”とは言い難いです。

個人で行うなら、確定申告するための知識や行動が必要ですし、法人で行う場合は決算書作成など、かなりの専門知識が必要な作業があり、税理士を雇わないととても無理です。

昔の地主大家さんのなら、家賃を持参してきた店子(たなこ=入居者)と庭先で日向ぼっこしながら雑談したり、畑で採れた野菜をおすそ分けしたりと、ほのぼのとした雰囲気があったのでしょうが、時代が大きく変わり、入居者が法に守られてやけに強くなり、大家業を健全に営むためには管理会社や家賃保証会社を使ったりして運営を工夫するスキルが不可欠です。

“振込手数料”が多い

大家業を営み始めてから約四年。

不動産投資を成功させるためには、大胆に大金を投じる胆力(たんりょく)が必要な場面もありますし、逆に”一円を笑う者は一円に泣く”の諺(ことわざ)通りのこともありますし、また、細かいことを言わずにさらっと受け流すべき場面もあります。

私は、50歳頃から脱サラして不動産投資一本で生きていく決意でしたから、初めから法人を設立して、規模拡大を狙っていました。

そして、今まで法人経営に関するお金にまつわる、様々な葛藤がありましたが、最近あった出来事を二回に分けて記事にしてみます。

まず、一回目の本記事のテーマは「振込手数料」です。出くわす場面が多いので、数百円ですが経営者としては”看過できないモノ”になりつつあります。

・家賃収入が管理会社から振り込まれる時(毎月、各社、金融機関ごと)

・部材仕入れ時、修理依頼業者への支払い時

・物件売買の決済時

私は主に上記のようなモノですが、大家さんによっては他にもあるでしょう。

消費税増税も地味にイタイ!

そして、昨年秋に8%から10%に上がった消費税がここでもボディーブローのように効いてきます。

窓口かATMか、個人か法人か、他の銀行同士か、同銀行で同支店か、などなどパターンによって手数料が違います。

増税前は、324円、540円、864円だったのが、増税後はそれぞれ330円、550円、880円になりました。

法人は同銀行、同支店でも330円かかる!

先日、売却した案件で、売買仲介手数料約70万円を仲介業者に振り込むのに、「手数料節約のため」とわざわざ同銀行の振り込み先支店に出向きましたが、”振り込み手数料330円”と表示されて、損した気分になりました。

個人なら掛からないそうです。法人経営での、一つのデメリットですね。

私が推奨している小銭貯金を通帳に入れる際にも、今まで両替手数料を取っていなかった金融機関も昨年春から取るようになりました。

枚数にもよりますが、多いところでは1200円以上かかります。

余談ですが、先日の売買決済後に先輩ブロガーの記事を見ていて気付いたのが「今年はうるう年なので、日割り計算で清算する際には一年を366日で計算しないといけない」というものです。

書類を確認すると、その案件では365日で計算書が作られていました。

金融機関からの指摘もありませんでした。

もう終わったことなので、数十円のことをいちいち売買仲介業者に指摘しませんが、念のため計算してみると、「72円の損」ということになりました。

関連記事「繰り上げ返済の利息の計算式

まとめ

振込手数料を徹底的に節約するには、「どんな大金でも現金で手渡す」、「管理会社に振込手数料を免除してもらうか減額してもらう、あるいは他の費目でその額分下げてもらうなど、交渉する」ということになりますが、度が過ぎると今後、取引をしてもらえなくなる可能性があります。

また、振込手数料を両者のうちのどちらが負担するのかは、その時点での両者の”力(ちから)関係による”と言われます。

そういう意味では、「事業規模を大きくして、不動産賃貸業で力(ちから)を付ける」のも手数料節約方法の一つです。

関連記事「私の貯金方法

終わり

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