統計の調査・結果や資料は有意か?

不動産賃貸業に関する様々な統計

昨年あたりから、不動産投資(=不動産賃貸事業)を実施するにあたり、失敗しないように注意喚起を促す目的で各種統計を持ち出す記事が、ブログやメディアで散見されます。

「地方都市と首都圏での投資は、どちらが有利か?」という論調も注目を浴びやすいので尚更、統計に基づく記事にアクセスが集まり、書き手にとっても都合が良いのかもしれません。

主な統計資料としては次のようなものが挙げられます。

・対象都市の人口の増減

・高齢化・少子化の可視化統計

・地震、津波、洪水、土砂災害やその他災害の発生確率

・賃貸住宅の空室率または入居率

・間取り別の家賃相場および推移

・近隣の大学の学生数推移

・労働者人口の推移

・最寄りのJR駅の乗車数推移

・路線価の推移

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やはり「参考」にとどめるべき

統計資料がまったく無意味とは言いません。

が、あくまでも”参考資料とする”にとどめるべきです。

私が住んでいるのは地方都市である岡山ですが、市内や郊外のアパートを見渡すと管理会社の看板に「入居募集」と書かれているものもあれば「満室御礼」と書かれているものもあります。

管理会社の看板が掲げられていない物件は、おそらく自主管理されていると推測できますが、満室になっている物件は少ないように感じます。

これらのことから、「地方都市は人口が減少傾向にあるから、収益物件の購入はやめておいたほうがよい」と断念するのは早計と言えます。

物件の内外の価値を向上させて、入居者付けしやすくする、あるいは家賃アップを狙うことも可能です。実際に私は、三つ目の物件と五つ目の物件で、購入と同時に大規模修繕を実施して「満室」にもしましたし、「家賃アップ」も経験しました。

また、もしかしたら今のオーナーや管理会社が60才程度の入居者さえも”高齢者”と位置付けして入居を拒(こば)んでいるのが空室率の高い原因かもしれません。

そうだとすれば、「70才までの入居希望者なら、”近隣に親族が住んでいる”ことを条件に受け入れる」などすれば、入居率を上げることも可能でしょう。

鵜呑みにすると行動できない

現代の日本経済は、バブルが崩壊してから”失われた30年”と言われていることを筆頭に、マイナス・イメージであふれています。

加えて、投資リテラシーや金融リテラシーに総じて疎(うと)い”日本民族”ですから、みなさん”負の方向にイメージする”ことがとても得意です。

現在、巷(ちまた)に溢れている統計資料を見て、ポジティブ(前向きな気持ち)になれる要素があるでしょうか?ほとんどがネガティブになる要素で、たまにある”おっ、この都市は投資に良さそうな傾向にあるな”と思う統計は、その都市に思い入れのある書き手だったり、ねつ造されていたり・・・。

とにかく、統計資料に限らず、不動産投資の関連調査資料は鵜呑みにしてしまうと何も行動できなくなってしまいます。

逆に言えば、行動できなくなった不動産投資家志望の人が、なかなか参入してこないからこそ、勇気を出して参入した投資家が業界で生存できているワケですが(苦笑)。

「直感(ちょっかん)」が大事

私は、人前でしゃべるのはそんなに得意なほうではないので、今後もセミナー講師やコンサルタント業をするつもりはありませんが、もし、これから不動産投資を始めたい人に、今、アドバイスを送るとすれば、次の二点になります。

自分の直感を大事にする

売買仲介業者から得た情報を基(もと)にして、自分なりに行(おこな)った収支シミュレーションや、現地調査、ネット上にある対象物件のアーカイブ賃貸情報、統計資料や謄本の閲覧、近隣の不動産賃貸仲介業者への聞き込み調査結果などを参考にして、ほぼほぼ”購入してOKな物件”という結論に至ったとしても、なお購入を躊躇(ちゅうちょ)している自分が居た場合。

最後は自分の”直感”がモノを言います。

自分が、自分の背中を押すのか、引くのか・・・。

これは実は、「自分が、“不動産投資家”になれるかどうかを自己判断する場面」でもあります。

数少ないチャンスをモノにする

安くて利回りの良い優良な収益物件を手に入れられるチャンスは、そうそうありません。

これは、「結婚」に例えるとわかりやすいと思います。

一般庶民が、生涯に自身の結婚相手にふさわしいと思える異性と出会える回数は少ないですよね?

投資家にとっての”収益不動産”も同じです。

100の候補の中から一つを選べるわけではないのです。

苦労してやっと見つけた一つか二つの優良候補の中から一つを買うのか、二つとも買うのか、二つとも買わないのか・・・。

そんな感じです。モタモタしていると他の人が買ってしまうかもしれません。

そして、かっさらわれたその物件は実は”ババ物件”で、かっさらった投資家がバカを見ているかもしれませんし、調査どおりの優良物件でウハウハしているかもしれません。

そう考えると、”不動産投資家は勝負師”の部分もやはり、ありますね。

まとめ

「新春、特別企画!」とでも言いましょうか、「大家ナカシマ」らしからぬ”コンサルティング”的な記事を書いてみました。

今回の記事で言いたかったのは、「”統計から動向を読み取る力”もあればそれに越したことはないけれど、それよりも次のことを問いたい」ということです。

・”直観力はあるほうですか?”

・”今まで、家や車などの大きな買い物をして失敗したことは少ないですか?”

私は、風水やスピリチュアルを信じるクチではないのですが、”運を持っているかどうか”は不動産投資をする上で重要な要素だと思っています。

“運も実力のうち”という、よく耳にする定例の文言(もんごん)ではなく、あえて“運を持っていることが大事”と言わせていただきます。

ここ四年弱、不動産投資に関わってきて、その考えをより一層、強くしています。

仕事や判断のスピード感、大事なタイミングを逃さず捉える力、失敗を極力少なくする力・・・。

私自身、運に助けられた部分が多かったと感じています。

そしてこの”運”に関する考え方は、他の成功されたメガ大家さんや有名大家さんも多かれ少なかれ、ブログやコラムで言及されているので、あながち間違いではないのでしょう。

2020年が、人生好転の年になるよう、お互いにがんばりましょう!

関連記事「誰の意見を聞くかではなく、誰の意見も参考程度」、「不動産賃貸事業を経営している人は勝負師である!

終わり

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