今の御時世で、大幅な指値(さしね)をする方法とは?

このような物件は現れないような気がする

昨年末に、”気になる物件”を例として投稿した記事、「地銀の融資・情勢が厳しいワケ」に書いたRC(鉄筋コンクリート)造で、築22年、外壁タイル貼り、エレベーター無しのマンションタイプ・アパートメント。

最近、若干の動きがありましたので、記事にさせていただきます。

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売買仲介業者、来訪

この物件の売主および売買仲介業者ともに隣県で、お会いするのは難しいのですが、日曜日に岡山に行く用事があるので、可能ならば挨拶に寄らせてもらいたいとの打診が売買仲介業者の担当者からありました。

その日時は特に予定がなかったのでOKしました。

そして、一昨日の予定時刻10分前にレンタカーで担当者が来られました。

初顔合わせなので簡単に、名刺交換と挨拶を交わしたあと、早速本題に入ります。

こちらから問い合わせていた質問事項に対する、売主や現管理会社からの回答を、資料を見せながら一つ一つ丁寧に説明してくれました。

本件の売主は、個人情報の流出をかなり気にされるらしく、書類をメールやファックスで購入希望者に送ることを嫌うとのこと。

ですから、持参していただいた資料は置いて帰るわけにはいかないそうです。

大規模修繕の実績、共用部の電気代、水道代、インターネット回線設備のオーナー負担金の有無などを確認できました。

一番、気になるところ

五年前に大規模修繕工事を実施済み、浄化槽を下水道接続に切り替え済み、現在「満室」など、いいことずくめのように思えますが、そうは問屋が卸しません。

12世帯の現入居者のうち、1世帯で滞納が発生しているとのこと。それも数年前から。

これは買う側としては、ゆゆしき問題です。

聞くところによると、”訳あって数年前に失業してしまったが今は再就職できている。頑張って滞納分を支払うので今まで通り住まわせてほしい”とのこと。

再就職してからは、二か月分ずつ、毎月入金しているようです。

ちなみに、家賃保証会社を付けているのは、12世帯中、3世帯のみです。

ファミリータイプで、敷金も二か月分預かっているのですが、近年ではありえないです。

現管理会社が、レジデンスの管理にあまり通じていないのと、古い考えなのかもしれません。

管理会社に相談

昨日、この件について、不安要素がある時によく相談に乗ってもらっている、とある管理会社のスタッフに聞いてみました。

この物件を購入できた暁(あかつき)には、ここに管理を委託するつもりであることも伝えたので、より真剣に相談に乗っていただけました。

本題の、滞納者が現在、居ることについては、管理会社としては「督促業務はする」けれども、「延滞保証はできない」ということです。

予想通りの回答です。

具体的には、売買契約時に「売主から債務を引き継ぐ(=数十万円の滞納金を売主に立替払いする)から、その分、買主の指値(さしね)に応じてもらう」などで合意することになるでしょうとのこと。

ここは、売買仲介業者の”腕の見せ所”です。この売買が成立したら、買主と売主からの”両手取り”で、およそ700万円弱の仲介手数料をゲットできるわけですから。

そして、購入後は滞納金の回収に努めるか、もしくは法的措置を講じながら退去してもらう方向にもっていくか、いずれにしても買主(=新オーナー=弊社)が主体となって奮闘しなければなりません。

また、オーナーチェンジおよび管理会社チェンジしたタイミングで、家賃保証会社の審査を各入居者に受けてもらうには、初回分(月額家賃の半分)をオーナーが負担してあげないと難しいとのこと。

ファミリータイプの家賃の半額分を9世帯分となると、結構な額になります。

入退去のタイミングで、新入居者から順次、家賃保証会社を付けるのが現実的でしょう。

まとめ

「滞納者が居る」こと自体は「大きなマイナス要素」ですが、見方によっては、それを盾にして指値(=減額要求)することができるという利点にもなります。

売買仲介業者と相談して、ここはひとつ、攻めの姿勢を見せる意味で、買付証明書を作成してこちらから動くことにしました。

冒頭画像を参照してください。ちなみに、”(5)融資利用有無”は、”融資特約”のことではありません。単に「融資を使うか、現金買いか」のことです。この業者は、投資物件での融資特約は認めないとのこと。今は、そのような業者が多いかもしれません。

昨年末から私なりにシミュレーションしたり、先輩大家さんに相談したり、仲介業者から得た情報を加味した結果、出した購入希望価格は・・・

ナント! 売り出し価格の、およそ三割引です!!

表面利回り10.3パーセント!!!(=満室利回り=現在利回り)

(2)の手付金は、購入希望価格の中の「前払い金」のことです。通常は売買契約締結時に支払います。物件価格の5パーセントとのことなので計算上は475万円ですが、400万円でもいいでしょうとのこと。

買付証明書を仲介業者に提出したことにより、正真正銘の「一番手」になりました。

私(弊社)初の「RC物件ゲット」なるのか、ならないのか!?

動きがありましたら、また記事にして報告したいと思います。

終わり

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