今後、収益物件の「買い時」は、待っていても来ない

これから下がるのか?

巷(ちまた)では「収益物件の売買価格が今後下がる」、「いや下がらない」との議論がにぎやかなようです。

新型コロナウイルス問題で経済的に困窮した入居者が安い家賃帯の物件に移住し空室が増え、フルローンやオーバーローンを組んでいる不動産投資家がお手上げ状態となり、市場にこれからそうした物件が割安で売りに出てくるだろうと予想するのが「下がってくる」派の意見。

特に、副業的に収益物件を持っているサラリーマン大家さんとか、節税のために持っている事業家が、本業の苦しさをカバーするために投げ売り状態になるのでは?との予測もできます。

他方、「下がらない」派の意見。

コロナ禍対策で国や自治体が支援策を次々に打ち出し、市場にお金が溢れた状態になり一種のインフレ状態を引き起こしている。さらに、不動産投資のプレーヤーも年を追って増えているので、供給より需要が多い。つまり、収益物件の価格は今後”下がる”どころか、むしろ”上がってくる”」との見立てです。

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私は後者派

築古(ちくふる)戸建ての収益物件は「現金買いがメイン」など若干、特殊なジャンルなので本記事では対象外とします。さらに、法定耐用年数越えの木造や軽量鉄骨造も融資が付かないので現実的ではありません。

そうなると、一棟もの狙いの投資家にとって、今の融資情勢で狙えるのは「比較的築浅」の「重量鉄骨造、もしくはRC造」ということになります。

が、これらのタマ数が、これまた少ない!!

また、昨年終盤から毎日のようにポータルサイトをチェックしたり、不動産屋さんからの情報をチェックしたりしていますが、コロナ禍の有無に関わらず値動きはさほど変わっていません。

もう半年以上、いわゆる”高止まり”という状態だと感じます。

この私自身のウオッチング結果から、今後も掘り出し物が出てくるとは思えないのですが、帆足太一氏の昨日のブログ記事「個人投資家が増えている / コロナインフレが起きる?」を読んで、私が思っていたことをうまく言い表してくれていると感じました。

お金が余っている状況では運用して増やそうとするのが通常の行動ですから、どんなに実体経済が一時的に赤字でもインフレが起きれば株価は上がるし、雰囲気や温度感などが上をむいている以上は収益不動産の価格も下がらない可能性が高い・・・(記事内から引用)

実際、日経平均株価は上がり調子ですしね。

いつの時代も”いかに割安に仕入れるか”

不動産投資はこれに掛かっています。

有名投資家、ぺんたさんの昨日の健美家コラム、「ぺんたの法人の収益構造 ~インカムゲインとキャピタルゲイン~」にも、データ付きで詳しく紹介されていますが、若干の”難あり”を受け入れつつ、いかにインカムゲインや出口を自分なりに掴むことができる物件を仕入れるかに掛かっていると思います。

そして、それは世の経済情勢がどうであろうと、チャンスが転がっているものです。

明日、売買契約

先般から購入を検討していた物件の売買契約を、明日、結ぶ予定です。

自分なりに”勝てる”と思うので買います。

失敗する可能性はゼロではないですが、それを恐れていたら、物件を仕入れることは永遠にできませんからね(苦笑)。

まとめ

売契・重説(ばいけい:売買契約・じゅうせつ:重要事項説明)、金消(きんしょう:金銭消費貸借契約)、決済(けっさい=所有権移転・引き渡し)と、およそ二年ぶりにバタバタしますが、また経過を御報告しますね!

終わり

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