水回りの部材更新事例(その二)




賃貸管理、どこまでやるべきなの?

不動産賃貸事業経営は難しい判断を迫られる場面が結構あります。

A自転車置き場や各戸玄関前の手すりにコンビニの500円傘が掛けてあるが要るのか要らないのか。要らないなら処分してあげるのに。

B長く住んでくれている入居者の網戸が数か所の窓で破れている。張り替えてあげるべきか?

C玄関ドアのノブがグラグラしていてもげそう。直してあげるべきか?

D共用部廊下に風で飛んだのか、タオルハンカチが落ちている。前日の雨で泥がついてかなり汚れている。所有者を探して渡すべきか?

この事業を始めたばかりの頃は定期清掃などで上記のような事象に出くわした時にいちいち管理会社の担当者に「どうすればいいですか?」と聞いていました。

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気を回しすぎない

回答はおおむね「無視しておいてください」です。

一番の理由は放置自転車と同じで、勝手に処分すると損害賠償請求される恐れがあるからです。

管理会社としては粗大ゴミや共用部廊下の通行の邪魔になるような場合は注意喚起の張り紙をして、一定期間経過後に撤去してくれますがそれ以外のこまごました事象は相手にしていたらキリがないというスタンスです。

どうしても気になるようなら”風でどこかに飛んでいってしまったとか誰かが拾って持って帰ったということにしてこそっと処分されたらいいですよ”とのこと。

BやCについては、それなりに費用も掛かることですし入居者が管理会社に「困るからなんとかしてくれ」と言ってきてはじめてオーナーと対処方法を相談するそうです。

ヘンに気を利かせて先回りすると時間やお金、カラダがいくらあっても足りないです。

ただ、これもさじ加減でして「ここの入居者は共用部の掃除もしてくれたりして良い人だから網戸を直しておいてあげよう」など、入居者属性やその時に掛けられる費用を勘案して臨機応変に対応しています。

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水回りと照明に関しては少し違う

水と電気に関わることは考え方がその他のものと少し違ってきます。

なぜなら管理会社や修理業者、場合によってはオーナーが緊急出動する事態になるからです。

水濡れ被害を受けた入居者から損害賠償請求され火災保険の施設賠償責任特約を付保(ふほ)していなかった場合は目も当てられません。

たとえ緊急出動する事態ではなくても、複数の物件を所有している場合や本業が別にあるオーナーの場合は余計な通報は避けたいものです。

管理会社も少数のスタッフでたくさんの物件を任されていて忙しいですしね。

このことから共用部の照明器具、電球は白熱電球ではなく蛍光灯もしくはLEDに交換しておく、水回り部材も経年劣化していてそろそろヤバイなと思ったら新品に交換しておくというふうに私は決めています。

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トイレ関連の水回り部材

それでは昨日のつづきです。

↑なんの変哲もない洋式トイレ。ロータンク左側に見える立ち上がり配管が劣化しているようなら更新しておいたほうが得策です。

晩秋、冷えてきた頃に突然劣化部分から水が噴き出して管理会社かオーナーが緊急出動する事態になります。

入居者が配管途中に設けられた止水バルブを閉めてくれれば助かるのですが、パニックになっているのでそこまで気が回りませんし若い女性入居者などはそもそもそのようなことは知識としてありません。

また止水バルブ自体が劣化して固まっていて操作不能というケースも多いです。

↑フロートバルブ。ロータンクのレバー操作で用足し後に水を流したり止めたりするゴムボールです。手で触って黒い汚れが付くようなら交換のサインです。

↑トイレロータンクに給水する配管です。

手で自由に曲げることができるフレキシブルなジャバラタイプが重宝します。少し長めのものを買います。

↑給水栓ハンドル(もちろん中のケレップも)とフレキシブルチューブを更新したところ。

ロータンクの中のフロートバルブ(黒いゴムボール)や止水弁用の浮き玉ユニットも必要であれば交換します。

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風呂、キッチン周り

↑バスタブ排水口のゴム栓です。ひどく劣化しているようなら要更新。

鎖付きのものを買うときはあらかじめ既存のものの長さを測っておいた方がいいです。それと現物を持参していったほうがいいです。

↑店によってはサイズ確認するパネルがあります。これで「合わないものを買って帰って、開封したから返品もきかない!」という事態を回避できます。

↑キッチンのシンク排水口カゴです。これもそんなに高いものではないので汚れがひどい場合は新品に交換しています。菊割れゴムやフタもサービスすることもあります。

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まとめ

部材代だけなら数千円で済む簡単な工事も修理業者に頼めば数万円に跳ね上がります。

また業者の都合によってはすぐに対応できないケースも多々あります。

昨日と今日で挙げた事例を参考にしていただいて、できることからチャレンジしてみてください。

また慣れてきたら自宅でも水回り修理をスマートにこなすと、家族から一目(いちもく)置かれますよ!

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