不動産賃貸事業で成功することによる弊害とは?

誰もが夢見る投資による成功

今日は、不動産賃貸事業の運営に慣れてきて軌道に乗り、プチ成功を収めた場合に起こる弊害について記(しる)したいと思います。

本記事の主人公の条件としては下記です。

・不動産賃貸事業を実施開始してから3年以上経過した

・年々、少しずつではあるが、採算が合う収益物件を買い増しできている

・妻や子供などの家族、もしくは生涯を共にするであろうパートナーがいる

・そのパートナーは、不動産賃貸事業の当事者ではないが、協力および応援してくれている

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不動産投資は「事業経営」である

書籍やネット情報で耳にタコができるほど見聞(けんぶん)する文言(もんごん)ですよね。

個人にしろ法人にしろ、収益物件を購入・所有して「大家さんになった」ということは、入居者が支払う家賃収入が毎月入金されます。

そして、その「収入」から共用部電気代、浄化槽管理費、管理会社報酬、その他諸々(もろもろ)の経費を差し引いた残りが「利益」です。

対して、支出。

金融機関から融資を受けて収益物件を購入した場合は、その利益の中から毎月決まった期日に、決まった額の返済をします。

さらに、およそ10年毎(ごと)に実施しなければならない大規模修繕(外壁・屋根の塗装工事等)のための資金も利益の中から毎月いくらか積み立てするのが理想です。

また、退去者が出たら原状回復工事とルームクリーニング、エアコンクリーニングを実施しなければなりません。大家自らが実施すれば安く済みますが、それでもいくらかの支出は伴います。そういう臨時支出も常に念頭に置いておく必要があります。

支出はまだあります。年間定例の、固定資産税、火災保険料も必須の支出項目です。RC(鉄筋コンクリート造)などの大きな物件になると、消防点検費用、貯水槽点検費用、エレベーター点検保守費用等々。

以上、支出項目の多さにゲンナリしますが、これが実態です。

それらの定例支出及び支出準備金を差し引いても残る利益から、初めて大家の収入を頂けることになります。どうでしょうか?「経営」である実感が少しは掴めましたでしょうか。

投資家のお金の使い方

大家自身の家計から補てんしたりすることもありますし、逆に退去精算でもらった額よりも原状回復工事やクリーニングを安く済ませたり、火災保険や水道代などで黒字になったりする月もあります。

そんなこんなの経験を経て、なんとか2年、3年と黒字経営を続けていくと、「あ、今はまだ給料をたくさん取ってはいけないな」とか「先月は支出が多かったから今月は少し抑えよう」とか、色々と考えて行動するようになります。家計でも同じですよね?

これが法人で言うところの「経営」ですし、家庭で言えば「家計をやりくりする」ということです。

こうして「経営」を数年続けてきた当事者(=大家)は、これまた書籍やネットでよく言われていることですが、「本当に必要なモノ・コトにしか、お金を使わなくなる」という生活スタイルになっていきます。

そうでない投資家もいらっしゃるのかもしれませんが、そういう投資家はこの先どうなるか一抹の不安がよぎりますね。

私を含めて一般的な投資家は、お金を使う基準はおおむね下記だと思います。

・既存・新規に関わらず、”事業”に役立つモノ・コトのみに使う

・次の収益物件を購入する資金として使う

・事業に重要な人脈の構築、労(ねぎら)い等に使う

投資家目線が邪魔をする

そして、事業に役に立ちそうにないことには1円も使いませんし、使いたくありません。

有意義なお金の使い方をしたくなります。

ここで「有意義」の意味ですが、投資家(≒事業家)とそうでない人とで若干違います。

最近のウチの例ですと、下記のような場面でパートナーとケンカになります。

・子供の枕が傷んできたので、妻が買い替えたいと言う。16000円ほどの高級枕。

・ヨーグルトメーカーが欲しいと妻が言う。市販のヨーグルトを買うよりも得とのこと。14000円くらいの高級品。

・子供がたまには家族旅行に行きたいと言う

私はことごとく、反対します。妻とダブルインカムだった「サラリーマン時代」ではすべて同調していたであろうことにも、つい表情を曇らせてしまいます。

妻や子供が言うことのほとんどすべてが「お金の無駄遣い」に思えてしまうのです。

しかし、あまりにも無視すると家庭内に不協和音が生じて、それはそれでマズいことになりますから、額によってはこちらが折れることもあります。

妻や子供もむやみにおねだり(=浪費)したいわけではなくて、よくよく考えてから私に言ってきているはずなので、こちらとしても胸が痛みます。

「高級品ではなくて廉価版にしようよ」とか言ったりして、着地点を見つけます。

まとめ

妻や子供たちは、私が2016年4月から始めた「不動産賃貸事業」の良き理解者であり、応援者であることは間違いないのですが、当事者ではないので、さすがに「投資家目線」にはなれません。

つまり、事業をしている投資家の「投資家目線」が育てば育つほど、パートナーや家族の「お金の使い方」がムダ使いに思えてしまうのです。これが高じると、「家庭内不和」に発展する恐れがあるということです。

これが「成功による弊害」です。

そして、最後にもうひとつ。「パートナーや家族が”浪費家”である場合は、不動産賃貸事業が失敗する確率が相当高い」ということも申し添えておきます。

終わり

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