気になる物件のチェックポイント




”川上情報”が欲しい!

私が物件を探すのは、三年経った今でもインターネット上に公開されている物件情報です。

「健美家」や「楽待」で岡山市、一棟アパートで絞って検索したものの中で吟味します。

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理想は、懇意にしている売買仲介不動産屋さんからネットなどに公開されていない物件、いわゆる”川上情報”を頂けることですが、地方では良い物件自体、出回る数が少ないのと2000~3000万円の収益物件をひとつやふたつ購入したくらいでは”上得意”にならないのか、川上情報を得たことはありません。

でも今年あたりから”買える投資家”が少なくなると思いますのでもしかしたら私にも”良い物件が出たので買いませんか?”と声が掛かるようになるかもしれません。

そういう私も金融機関から多額の自己資金が必要と言われたら買えませんけどね(笑)。

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私のチェックポイント

さて、ポータルサイトを見ていて”ん?!”と自分のアンテナがビビッと反応した物件があった場合の私の行動を下記に列挙します。

ちなみに私が狙っているのは木造または鉄骨造の3階建てまでの中古一棟もののアパートです。

この先、手持ち資金が潤沢になってきたらもう少し大きい物件に移行したいです。

チェック項目

・場所、構造、築年数、戸数、駐車場の有無、3点ユニットでは無い、などを確認します。

・自分のメガネに叶う物件そうであれば、電話またはメールで問い合わせします。具体的には「購入を検討したいので、概要書、レントロール、課税証明、支出関連一覧、謄本類、図面等の物件資料をPDFで送付願います」と仲介業者に依頼します。

支出関連も大事な情報

仲介業者が得ていないことが多いのが「支出関連情報」です。

これの正確な情報が漏れなくいただけないと、正確なシミュレーションができません。

つまり、購入を検討するに値(あたい)する物件かどうかの”重要な”判断材料なのです。

浄化槽関連費用は大体決まっているので見当がつきますが、インターネットやケーブルテレビの月額基本料、共用部の電気や水道、近隣の物件が所有しているゴミステーションを使わせて頂いている場合はその月額使用料、などなど。

地方では”町内会費”の扱いが意外にやっかいです。

単身者向けアパートでは徴収しないケースが多いですが中には年間5000円に加えて、年三回の溝掃除に参加しない場合は各1000円、三回合計で3000円、先の町内会費と合わせると年間8000円をきっちり徴収する物件もあります。

私は今のところ、所有物件で町内会費を負担したことはありません。

町内会費不要の物件のみを買い進めているのですが、今後、負担しないといけないケースも出てくるかもしれません。

いずれにしても、ゴミステーションの利用や町内会費は地方物件ではよく問題になるので、あらかじめ仲介業者さんに真実を確認してもらっておいたほうが得策です。

(ただ、仲介業者が岡山以外の業者(東京など)だった場合は基本的に問い合わせ自体を、私はやりません。その物件の元付業者を探します。あくまでも地場の業者とのパイプを構築していきたいのが最大の理由です。)

謄本は自分で取得することが多い

問い合わせと同時に公図と土地、建物の謄本取得のために最寄りの法務局に向かいます。

先ほど業者に問い合わせた際に”謄本”も一応依頼していますが、レスポンスが悪かったりするので自分で取得したほうが早いです。

その物件を購入できなかった場合は、取得した謄本や公図は無駄になるかもしれませんが、2000円ほどをケチったばかりに数千万円の良質な収益物件を買い逃すのは避けたいので。

この段階では「正確で詳細な情報をいかに早く入手するか」が買えるか買えないかを左右します。

この時、デジカメもしくは画像撮影できるデジタル端末も持参します。

法務局のあと、物件の場所に行って外から撮影しまくるからです。

現地にて

物件の現場に着いたら、次の事をチェックします。

1、物件の共用部、周辺で異臭はしないか?

2、汚水処理は浄化槽か、下水道か?(できれば下水道に接続済みのほうが有り難い)

3、ゴミ屋敷らしき部屋はないか?

4、外壁、屋根の傷み具合。(近年に大規模修繕済みがベスト)

5、貯水タンク、ポンプ等の比較的大きな設備の有無。有れば、劣化具合もチェック。

6、近隣に墓地などの忌避施設がないか?居室のバルコニーから見える場合は即、取りやめ。

7、共用部廊下に物が散乱していないか。

8、各戸専用の量水器があるか?参考メーターか?止水栓のみか?止水栓のみの場合、修繕は必要か?

・全項目が及第点なら、そして私自身の気持ちが前向きになっていたらその場で仲介業者の担当者に電話して、空室があれば中を見せてもらう日取りを決めます。

日取りが決まったら当日、買付証明書の用紙を持ってきてくれるように頼みます。

・内見日までに昼、夜、晴れの日、雨の日など、さまざまな状況で対象物件の写真を撮ります。

何気ない写真でも、後日、役立つことがあります。

・同時に取り寄せた資料を駆使して、採算が合いそうかシミュレーションしておきます。

この時点で採算が合わないようなら、この案件は断念します。

近所のおじさんやおばさん、あるいは入居者に出くわしたら話し掛けてそれとなく対象物件の話をして情報を引き出します。

得た情報によっては断念する判断材料になることもあります。

内見でのチェック

内見日、仲介業者の担当者に鍵をあけてもらい空室の内部を見せてもらいます。

・変な匂い(カビ臭いなど)、湿気などがないか。

・窓、ドアの建てつけはおかしくないか、スムーズに開閉可能か。

・床が極端に傾いていないか。(ビー玉やボールを静かに置いてみて、早く転がるか)

・水道水は正常に出るか、給排水配管周りに漏れはないか。

・床がフワフワして抜けそうではないか。

・内見している部屋が二階で、押し入れの上に点検口があれば開けて天井裏を確認します。雨漏りの跡がないか、界壁はあるか、断熱材は入っているかなど。

・キッチンやシャンプードレッサーなどの扉も必ず開けて確認すること。

傷み具合によっては、その修理を盾に指し値交渉が可能になります。

内見しながら、いくらまでなら値段交渉が可能か、担当者にそれとなく聞きます。

場合によっては、その場で売主様に電話で聞いてもらいます。

もしあらかじめシミュレーションしておいた範囲で金額的に合いそうならその場で買付証明書に記入してサインし、仲介業者の担当者に渡します。

なぜそんなに急ぐ必要があるのかと言いますと、通常、買付証明書を提出する順番が購入交渉できる順番になるからです。

二番手以降になると不利だからです。

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融資の申し込み

・懇意にしている銀行に行き融資の申し込みをします。

銀行では希望条件(返済年数、金利、固定か変動か、団信は付けるか)を伝えて、抵当権か根抵当権か、手数料はいくらかなどを確認します。

・ここまで来たら、あとは融資審査が通って、現金一括買いの投資家が現れなければ対象物件をほぼ獲得できることになります。

ざっとこのような感じですが、この一連の流れでおおむね三カ月から半年かかります。

長ければ一年近く、同じ案件に携わる場合もあるようです。

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”買いたい病”に注意!!

気に入った案件が長引けば長引くほど、だんだんと愛着が湧いてきて”欲しい欲しい病”や”買いたい病”に侵されて、冷静な判断ができなくなってきます。

まさに”恋愛”と同じです。

私も一度かなり入れ込んだ物件があって、いくら断られても別の金融機関に融資審査を申し込んで5行に断られたことがあります。

途中、”この物件で、この値段は高すぎますよ”と言われたりしたのですが聞く耳を持てませんでした。

舞い上がってしまっていたのです。

今、冷静に振り返れば買えなくて(=融資を受けられなくて)良かったと思います。

高い買い物ですし、融資の契約書でも物件の売買契約書でも一度サインしてしまったらもう戻れません。

(ちなみに買付証明書にサインしただけの段階ならまだ引き返せます)

不動産投資家には”慎重さ”と”大胆さ”の両方を場面に応じて使い分ける能力が必要と言えます。

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まとめ

最後に気になる中古収益物件で、購入条件や立地、シミュレーションはほぼOKなのだけど、それでも踏ん切りが付かずに迷っている時の指標をひとつ御紹介して終わります。

たしか、とある本にあった言葉で私の頭に刻み込まれているものがあります。

「20年、30年の間、そこにしっかりと建っている事実こそ、その物件の”実績”である」

風雨や地震、さまざまな入居者が入れ替わり、立ち代わりしながら長い間立ち続けて家賃収入を得てきた、そして今に至っていることが、ある程度その物件の実力を表しているということです。

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