複数法人スキームや三為業者などのグレーなスキームが必要?

さまざまなスキーム

不動産投資関連用語としての「スキーム」という言葉にはなにか暗い雰囲気が漂いますね。”裏取引”というような。

本来は「枠組み」とか「計画」といった意味合いのようです。

さて不動産業界は昔から少しアウトローなイメージがまとわりついていたフシがありますが昨今の暴力団対策法(暴対法)の徹底に加えて管理会社による管理形態の普及、家賃保証会社の伸張、サラリーマン大家の台頭(たいとう)などによりクリーンなイメージに変わりつつあります。

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しかしかぼちゃの馬車事件、スルガ銀行、レオパレスなどのサブリースによるトラブルなど、負の側面もいまだに不定期に噴出しております。

そんな中で、2015年頃からの異常ともいえる不動産投資ブームに乗って現れた各種スキーム。

これらは「元手を極力使わずにいかに資産規模を短期に拡大していくか」あるいは「情報弱者かつ高属性の人間からいかにたくさんの利益を吸い上げるか」という観点から生みだされた手法の数々です。

以下に有名なスキームを3つほど挙げて私の所見を述べてみたいと思います。

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A、三為(さんため)業者

転売業者のことで儲かる(儲かった?)らしいです。

融資付けでお世話になっていたスルガ銀行がヤバいことになった途端に蜘蛛の子を散らしたようにいなくなったようです。

今でも少しは末裔(まつえい)が残っていると思われますので注意事項を記しておきます。

・物件を気に入ってしまわない

特に先方から持ってきた案件には細心の注意で臨(のぞ)むこと。

・買付証明書を書かせようとする業者には要注意!

買い付け、売買契約などはあくまでも”自分主導”で行動するべきものです。

・購入を検討する物件や業者をネット検索する癖をつける

結構、玉石混交(ぎょくせきこんこう)の情報を拾えます。

・「仲介業者です」と言う”強者(つわもの)”三為業者もいるらしい

転売利益に加えて仲介手数料ももらおうという算段。かなり悪質。

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B、一法人一物件スキーム

「多法人スキーム」「複数法人スキーム」とも言い、2017年頃から流行ったそうです。

設立したばかりの法人には与信枠がフルにあるので、一つの法人で買い進めるよりもフルローン、オーバーローンを得やすい点を利用しています。

ちなみに日本政策金融公庫などはただでさえ低金利、長期間で融資してくれるのに「新規設立法人を応援します!」ということで輪をかけて優遇してくれます。

デメリットとしては悪い物件(空室が埋まらない、修繕費がかかり過ぎるなど)を買ってしまった場合などにオーナー持ち出しが複数物件で発生する、明らかに債務超過なので金融機関にバレた時に金利上昇や一括返済を要求されるなどが挙げられます。

ただ、複数の法人で買い進めているかどうかを突き止めるのはかなり困難を極めるそうです。

しかし、これはどうでしょう。

私はやったことはありませんが法律を犯しているわけではありませんし、20ほど法人を作ってその都度不動産を買い進めていって20億円ほどの資産を積み上げた投資家もいらっしゃるようです。悪い物件は掴まないようにかなり勉強もされたでしょうし、細心の注意を払いつつ時には大胆に行動しながらの結果だと思います。

投資家に限らず皆なんらかのリスクを取りながら日々生きているわけですから「金融機関だけノーリスク」というわけにはいかないと思います。

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C、二重売買契約スキーム(二重売契)

これもよく耳にしますねえ。

要は、売買仲介不動産業者が「金融機関用」と「買主用」の二種類の契約書を作成してくれるのです。

一例をあげて説明します。

「自己資金を買値の1~2割、現金で用意してくれたら融資しますよ」となった時に2800万円の物件なら”3600万円の売値”として売買契約書を作成して金融機関に提出します。

2割弱の600万円は自己資金で賄(まかな)いますと。

すると、3000万円の融資を受けられます。

実際は2800万円ですから融資実行額3000万円との差額、200万円を諸費用に使うことができて買主の持ち出しは結局ゼロ円というわけです。

諸費用とは

下記のものを指し、おおむね物件価格の7~10%必要です。

決済日までに仲介業者が計算書を作成し決済当日に精算するのですが、業者も過ちを犯すので事前に入念にチェックしたほうがいいです。

・登録免許税(土地、建物)

・抵当権設定費用(土地、建物)

・司法書士報酬

・印紙代

・金融機関の事務手数料

・仲介手数料(3%+6万円)

・固定資産税、都市計画税(日割り計算相当額)

・火災保険料

・不動産取得税(土地、建物。約4カ月後に法務局から請求が来ます。)

そこまでしなくても

これはかなりグレーですね。

ある意味、金融機関を欺(あざむ)いているわけですから良心が咎(とが)めるタイプの人には無理なスキームでしょう。

幸い私は2016~2018年の間に5物件取得できました。

知人の紹介などの恩恵も受けたおかげで、全物件とも諸費用を含んだオーバーローンで買えました。

スルガさんやカボチャくんのおかげで融資が閉まり、自己資金も少なくなってしまったので今後しばらくはフルローンさえも無理だと思いますが。

しかし、こんな危ない橋を渡らなくても方法としてはあります。

「変更契約書」スキーム?

これは聞いた話ですが売買契約後に「変更契約書」を巻いてオーバーローンにした事例があるそうです。

まず2700万円の物件の売買契約を交わします。

金融機関にはこのうちの300万円を自己資金で賄(まかな)うと伝えます。

そして融資金額は2600万円に設定してもらいました。

審査OKです。

この売買契約書と300万円の領収書(600円の印紙付き)を金融機関に提示します。金融機関はそれぞれのコピーを取ります。

その後、決済日までの間に売買仲介業者を通して売主に300万円の値引き交渉を持ちかけます。

交渉が成立すれば売買価格が300万円安くなり、売値を2400万円とする「変更契約書」を”追加”で巻きます。

これはA4用紙1枚ですが金融機関に提示する必要はありません。

売主と買主はこの変更契約書を最初の本契約書に添付してセットで保管します。

手付金の現金300万円は返却してもらい、領収書は売主に差し戻します。(売主が領収書に貼付した600円の収入印紙は税務署から還付してもらえるからです。)

以上です。

「二重売買契約」よりはマシかなと思いますけど、どうですか?

ただ、このやり方は下記の条件が必要です。

・売買仲介業者と売主が懇意な間柄である(かなり無理を聞いてもらえる)

・売主が少々安くてもいいから早く現金化したがっている

・売買仲介業者は怪しい悪徳業者ではない(リアル店舗を構えて実業している)

・買主に交渉力と度胸が必要

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D、同日決済スキーム

あと地味なところでは「同日決済」というものがあります。

収益物件の売買は高額な買い物ですから、通常は同じ日に複数の買い物ができることはありません。

しかし複数の売買契約が近い日取りで締結できた時に、あえて決済日を同じ日にするスキームです。

メリットは金融機関の自分(自社)に対する与信枠を減らさずに済むということです。

融資を実行するたびに与信枠(融資可能上限額)は減っていくわけですから、すこしでも与信枠を減らさないために同じ日に決済するのです。

同日決済の金融機関が違えば、それぞれの与信枠が多く残りますので一石二鳥です。

「決済」は、関係書全員が準備万端で始めてスムーズに済めば30分程度で終わります。長くても1~2時間です。

デメリットというかリスクとして挙げられるのはイレギュラーな事態が起こった時に後のスケジュールに響くというものです。

・当事者(売主、買主、仲介業者、金融機関担当者、司法書士など)のうち誰かが大幅に遅刻した

・売主が決済金を現金で持って帰りたいと言って何千万円もの札束を数え始めて、終わるまでに2時間を要した

など。どちらもなかなか無いとは思いますが、リスクと言えばリスクです。

ある機会に不動産屋さんに聞いた話では「スキーム云々と言う以前に、一人のお客さんでの同日決済は普通に行われますよ。同じ日に3件とか」とのことでした。

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まとめ

以上、私なりの所見を述べてきました。

これらのグレーなスキームたちを糾弾するのは簡単ですが、魑魅魍魎(ちみもうりょう)が跋扈(ばっこ)するのは不動産業界だけではありません。

こういう違法すれすれとかの事例は不動産業界に限らず、どこの世界にも存在するものです。

いかにそれらのリスクを回避するかといえば、これはやはり「自己責任」を自覚して、常に情報を取捨選択して落とし穴に落ちないように自分で気をつけるしかないと思います。

現在、不動産投資に限らず他の投資法や事業で成功されている方々も「数百万円を溶かしてしまった(笑)」と笑って振り返っていらっしゃるように、失敗を今後の成功に活かせばよいだけです。

昔から日本は欧米に比べて”失敗者を極度に蔑(さげす)む民族”と言われています。

「投資」と名の付くものに及び腰になる人が多いのも、年間自殺者数が毎年3万人を超えるのもその表れかもしれません。

お金で失敗しても、自ら命を絶つ必要はないのです。

やり直せばよいのです。

政治家や各界の悪徳業者はいくら悪い事をしても、のうのうとふてぶてしく生きています。

混沌とした今後の日本社会を”生き馬の目を抜くように”しぶとく生き抜いていくためには誰もが「ずる賢く」、「図太く」生きていく必要があると私は感じております。

終わり

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