ハズレくじを引いた? 再販されている物件

見覚えのある物件

現状、買い場ではないと思いますが、癖になっているので、健美家、アットホーム、楽待などのポータルサイトは毎日チェックしています。

そんな中、ポータルサイトや、メールで業者から入ってくる収益物件情報で、二年ほど前に売りに出されていた一棟ものアパートが立て続けに三件、再登場しました。

どれも当時、現地で外から視察したものばかりです。

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当時、どれもスルーした

私が興味を示すのは、四年前の不動産賃貸業開始時から一貫して、木造か”重量”鉄骨造の築30年前後一棟ものアパート。条件によっては、RCや戸建ても対象になり得るけど、基本というかベースはこれです。

最近、市場に再登場した見覚えのある三つの物件は、当時、いずれも現物を確認に行きましたが、私の中の”感性”が「NO!」というジャッジを下したので転進しています。

スペックを机上でチェックしてから現地に行くこともありますし、とりあえずタブレット端末を持って現地に駆け付けて、現物を見ながらスペックを端末で確認することもあります。

スペックが及第点でも、現地で妙に異臭がするとか、忌避施設が近隣にあるとか、極端な傾斜地だったりすると転進する要素になります。

郊外の倍率地域

“倍率地域”というのは、路線価が付かない地域です。

私は、基本的に路線価が付く地域で、なおかつ市街化区域を購入対象に設定しています。

まずは、軽量鉄骨造二階建て、築30年一棟ものアパート。

変則的な間取り混在の五戸。駐車場は舗装されてはいませんが6台以上、停めるスペースがあります。

二年前は売価1300万円でしたが、今回は1450万円で売り出されています。

指値されることを見込んでの価格設定でしょうか。

表面利回りは、17.3パーセントです。JRの最寄り駅までは徒歩7分で、平坦地です。

築古の重量鉄骨造アパート

次は、重量鉄骨造二階建て、築36年一棟ものアパート。

1DK×10戸。駐車場なし。駐輪場あり。

売価3500万円。表面利回りは、10.5パーセント。

二年前の売価は忘れましたが、同じような売値だった気がします。

JRの最寄り駅まで徒歩10分で、平坦地。

立地はそんなに悪くないですが、物件自体の古さが否めません。

いわゆる、”これから水回り等、手が掛かる”物件です。

裏手に墓地があり、坂道沿い

最後は、重量鉄骨造二階建て、築26年一棟ものアパート。

1K×10戸。屋根・外壁を近年、防水塗装済み。

駐車場6台分あり。現況、満室。

太陽光発電による売電収入が年間約50万円あり、この売電単価36円は2033年まで続きます。

路線価29000円は、7年前から増減無し。

売価4650万円。表面利回りは、11パーセント(太陽光発電収入込み)。

ここまでは良いのですが、致命的なのが、急な坂道沿いの物件で、しかも裏に広大な墓地が展開されているのです!

あと、JRは通っておらず、バス停のみ。

近くの私立大学・短大生狙いの物件です。

まとめ

これから訪れる不動産暴落(=売り時を逃す)前に、二年前に購入した人が手放そうとしているのか、はたまた二年前に一旦売り止めにして再度、同じ所有者が手放そうとしているのかはわかりません。

いずれにしても、今回ご紹介した三物件は、売るのに苦戦する物件たちです。

収益物件を購入する際には、値段以前に、「ずーっと持ち続けたいと思えるモノ」「比較的、売ることが容易な立地のモノ」「何か魅力的な物件力を備えているモノ」を仕入れることが大事、というお話でした。

終わり

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