家賃・減額交渉だけじゃない、住居系大家のリスク

住居系大家に忍び寄る足音

巷では、新型コロナウイルス騒動によって、飲食業やサービス業のテナントから、家賃減額要求や交渉が入っているとニュースになっています。

そして、住居系賃貸物件の大家さんにも、少しずつですが、家賃に関する交渉が入ってきていると小耳に挟むようになってきました。

しかし、大家業のリスクはこれだけではありません。

上に挙げた事例は、現入居テナントに関する事柄ですが、これから入ってくれようとしている入居者が、「やっぱり、やーめた」という事例も増えてきているのです!

そう、「キャンセル」です。

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なかなか埋まらない空室

今年の三月に投稿した記事「キャンセル・ドタキャンされるのは飲食店やホテルだけではない!」で舞台になった「二つ目の物件」は、4月にも申し込み後にキャンセルをくらったと管理会社から報告を受けました。

この物件は昨年11月末に退去してから、いまだに次の入居者が決まらないのでそろそろ半年空いていることになります。

他には、この春にインターネット無料化工事を実施した「一つ目の物件」に一つ、空きがあります。インターネット無料化と言っても、壁コンセントにLANケーブルを差し込むジャックがあるだけで、Wi-Fi環境が欲しければ、入居者がルーターを別途、用意しなければなりません。

そこで、少しでも物件の魅力を増すために、このルーターをサービス品として提供することにしました。ネット通販で有名メーカーのものが、税込み価格3980円で売られています。

キャンセルが多い!

今回の繁忙期では7戸空いた内、5戸、入居が決まったので御の字と思っていました。

が、甘かった!

今までと状況が、どうも違います。

キャンセルが多くて、気が抜けないのです。

昨日、立て続けに2戸の空きが発生しました。

一戸は「一つ目の物件」で、4月に契約してくれて5月分家賃の入金もしてくれていた、今春、大学生になった他県の男の子です。

コロナウイルス問題で、大学が4月からオンライン授業をしており、自宅で出来ていることと、引越し業者の日程を押さえられないし、引越し費用の高騰もあって、岡山に行く理由がなくなったとのことです。

こちらも、広告料を三か月分掛けたり、家電三点セットサービスも用意したりしているので、もし解約する場合は、短期解約違約金二か月分とすでに入金している5月分家賃は頂く旨をしっかり先方に伝えるように管理会社に言いました。

もう一戸は、「四つ目の物件」に5年余り住んでくれた若い女性です。

退去理由は聞けていないようですが、もしかしたら御結婚されるのかもしれませんし、職を失って実家に戻られるのかもしれません。

いずれにしましても、先月、満室に戻ったばかりで安心していたところを、また試練が襲った感じになりました。

これで、所有30戸のうち、4戸空きになりました。

ピンチをチャンスに変える

大家業を4年もしていると、神経がかなり図太くなってきており、少々退去の知らせが来ても動じません。

それどころか、「家賃をたとえ1000円でも上げるチャンス!」と思ってしまいます。

今回、「四つ目の物件」で退去する部屋は二階の角部屋で、他より少し広い部屋ですし、インターネット無料物件です。

また、この度、このアパート専用のゴミステーションを敷地に設置もしました。関連記事「ゴミステーションの設置が完了しました!

立地もそんなに悪くなく、近くの大学の学生も狙えますし、社会人も狙えます。そして、家賃を少し高めに設定することで、言葉は悪いですが、属性の悪い入居希望者をふるいにかけることが可能です。

管理会社の担当者と相談して、1000円上げて募集することにしました。

家賃33000円、共益費3000円、計36000円。

かなり強気ですが、値段交渉が入った場合は相談に乗りますと伝えました。

広告料は三か月分出します。退去予定は今月末ですが、昨日から募集は掛けてくれているハズです。

キャンセル理由はさまざまだが・・・

それにしても、繁忙期を今年で4回経験しましたが、過去三年間は申し込みを頂いた入居希望者に「キャンセル」されることは皆無でした。

それが、今年はすでに3回もキャンセルをくらっています。

コロナウイルス問題が原因のものもありますし、物件自体の魅力欠乏もあるのでしょう。

大家業を営む者にとっては、今後ますます”少ないパイの取り合い”になる可能性があります。

まとめ

最近、目ぼしい物件を仕入れようと虎視眈々と狙っていましたが、昨日の二件の退去連絡でひるんでしまいました。

しかし、気を取り直して、空室を埋めるアイデア出しと努力をしつつ、仕入れもアンテナを高く維持しておこうと思っています。

“専業大家”をやらせてくれている、愛する家族の顔を思い浮かべながら・・・。

終わり

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