善管注意義務違反が多い!

善管(ぜんかん)注意義務とは?

取引上において一般的・客観的に要求される程度の注意をしなければならないという注意義務のことです。

正確には「善良なる管理者の注意義務」のことであり、民法第400条の条文に由来します。

(特定物の引渡しの場合の注意義務)

第400条 債権の目的が特定物の引渡しであるときは、債務者は、その引渡しをするまで、善良な管理者の注意をもって、その物を保存しなければならない。

わかりやすく言うと「人から何かを借りた場合、それを返すまで十分な責任をもって借りたものを管理しなければいけない」ということです。

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さまざまなケース

昨今、世間を賑わせている「ゴミ屋敷」はもちろんのこと、「閉め切ったまま部屋の換気を長期間しなかったせいでカビが生えた」なども”善管注意義務違反”に該当します。

そして今日、その「カビ」のケースが発生しました!

私の所有物件の中には長期間、生活感が無い部屋がいくつかあります。

その中のひとつ、二十歳前後の若い社会人女性入居者の部屋。

その入居者から管理会社に連絡が入り「和室の畳にカビが生えているからなんとかしてくれ」とのこと。入居者は、長期出張していたとのことです。

私に連絡をくれたのは、入居者からの通報受付担当者だったので「管理部門のスタッフに相談して、もしオーナーの協力が必要ならあらためて管理スタッフから私に連絡させて下さい」と言って電話を切りました。

この管理会社の管理スタッフとは2年ほどの付き合いで、ある程度信頼関係が築けています。

この管理スタッフに「あんなに長期間、部屋を閉め切ったままだとなにかと困るよね」と以前話したことがあり、「なにかあっても入居者の善管注意義務違反で対処できます」と言ってくれていました。

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管理会社に伝えたこと

私は毎月二回、所有物件の定期清掃を実施していますが、いつもその部屋は全窓が閉め切られており、さらに全窓の内側にマットのようなものを貼って遮光措置がとられています。

現入居者が入居した一年前からずーっとです。

月二回の定期清掃以外にも近くを通る際には、自分の所有物件に異常が無いか確認の意味で巡回しますが、当該部屋の窓が開いているところを見たことがありません。生活をしている気配もありません。

冬場の湿気が溜まりやすい季節や、最近の高温化と湿度上昇、および日光が入らないことから、カビが生える条件は十分過ぎるほど整っていたと言えます。

もしも今回、入居者の「善管注意義務違反」で傷んだ箇所や設備類があれば入居者負担で直して欲しいですし、場合によってはこちらが損害賠償請求したいくらいです。

私は定期清掃時にはもちろん、気になることがあって立ち寄った際にも、所有物件のうち空室がある場合は必ずその部屋の窓を開け放って、空気の入れ換えを行っています。

入居者も、自分が出来ない事情があるなら親族に協力してもらうなどして、部屋の空気の入れ換えくらいはすべきでしょう。

上記のことを考慮して、管理会社は入居者と交渉に当たって頂きたいと思います。

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こちらは「ビジネス」をしている

入居時にはまともに見える御両親や入居する本人も、いざ入居すると今回のように窓を閉め切ってカビを培養してしまうようなことをしてしまいます。

相手の出方によってはこちらも歩み寄る場合もありますが、「自分には非は無い」という態度であればこちらとしてもドライに対処することになります。

まして、法人での所有で「不動産賃貸事業」として大家業をしているので、無駄な出費は極力抑えねばなりません。これも管理会社によく言うことです。

何度も繰り返し伝えて、オーナーとしての気持ちもわかって頂く必要があります。

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まとめ

管理会社がオーナーと入居者の間に入ってくれることで、入居者に対してかなり「ビジネス」色を濃くすることができます。

さらに物件がオーナー個人ではなく法人での所有で、オーナーがその法人から給料(=役員報酬)を得ていると、なおさら「これは事業である」という意識を管理会社や入居者に植え付けることができます。

法人で不動産投資を行うメリットの一つと言えるでしょう。

終わり

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【翌朝追記分】

次の日の午前10時ごろ管理会社から電話があり、件(くだん)の入居者と話をしたところわかって頂けたとのことです。

入居者のほうで掃除をしますし、もし畳の表替えが必要ならそれも入居者負担で実施するとのこと。その他大がかりな修繕が必要な場合も退去精算でお支払いします、とのことでした。

どうやら”ダメ元”で昨日は電話してきたようですね。対処してくれたらラッキーと。

一年も閉め切ったまま留守にしていた自分が悪いとはわかっていたようです。理解ある入居者でホッとしました。

以上、経過および結果報告でした。

大家ナカシマ

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