法人を設立・運営開始してから、五年目に突入します!

丸四年経ちました

昨日の時点で、私の資産管理法人が設立から丸四年が経過して、本日から五年目に入りました。

早いものです。自分が産み、育てている可愛い子供が五才になったようなものです(笑)。

最初の三年は、わからないことも多く、必死でした。とにかく、早く事業的規模にしたい一心でした。

四年前と言えば、いわゆる不動産投資ブームが終焉を迎えようとしていた時期です。

つまり、私は野球で言うところの、”滑り込みセーフ!”という感じでブームの最後の波に乗ることが出来て、比較的安い金利でフルローンが付き、三年で一棟ものアパート5物件を取得することが出来ました。

そのうちの1物件は今年の1月に売却しましたが、5物件とも”ハズレ物件”ではなかったと思います。

さて、今回の記事では、はじめから法人での買い進めを念頭に置いていた私が、良かった点、悪かった点を整理してお伝えしたいと思います。

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初めから法人で経営する気満々でした!

私は資本金を10万円として、合同会社を設立しました。株式会社である必要もなく、従業員を雇うつもりもなかったので、合同会社で十分と考えました。

あとで必要になれば、株式会社を別に設立すればいいだけのことです。

資本金は別に、5万円でも1万円でも良いです。

ただ、設立にあたって印鑑作成代や、登録免許税、司法書士報酬などで7万円ほどかかりますからバランスを考えて10万円としました。

あとは、司法書士のアドバイスを受けながら、自分なりにネットでも勉強して冒頭画像の履歴事項全部証明書(いわゆる”謄本”と言われるものです)と定款(ていかん)を作りました。

法人の印鑑作成期間と、登記に必要な期間、どちらも二週間程度だったと記憶しています。

並行して進めていたので二週間ほどで、”自分の会社”を設立することができて、自分はその会社の”社長”になるわけです。(正確には、合同会社では”代表社員”、株式会社では”代表取締役”です)

知人大家さんから、不動産投資家へ積極的に融資していた金融機関を紹介してもらい、事業計画や持っている資産状況を説明して、一棟目をゲットできそうな雰囲気になったタイミングで法人を設立しました。

目論見通り、法人設立と同時に、法人名義で融資を受けて一棟目のアパートを取得でき、四年前の4月5日、私は事業家としてのスタートを切ったのでした。

あらためて感じる「法人の良さ」

法人で事業経営することの一番のメリットは、何と言っても”経費で落とせる”ということです。

不動産投資家が設立する法人は、いわゆる”資産管理法人”ですから社長一人のみで、従業員を雇っていることは少ないです。居ても、配偶者が役員をしていたり、子供が名前だけ社員として登録されたりしているくらい。つまり、家族主体の”同族経営”です。

本社事務所も自宅の一室(書斎など)などですから、自宅の光熱水費も法人の経費で何割かを落とせたりします。

ただし、家計の財布と、法人の財布は厳密に分けて管理しなければなりません。

突然、税務署の査察が入っても慌てふためくことがないように、管理会社から送付される月次精算書やレシート類はファイリングし、預金通帳も法人用と個人用はキッチリと分ける必要があります。

そこの部分だけ、ちゃんとすれば、自作の名刺に肩書を書き込んだりして「事業経営している」という実感が湧いてきます。

デメリットは「社会保険料」

法人で運営する上での”負の部分”は何と言っても「社会保険」ですね。

厚生年金、健康保険、雇用保険、失業保険の各費用を社員(=雇用されている側)と、法人(=雇用している側)が折半(せっぱん)で支払うモノです。国としては、弊社のような一人社長で従業員を雇っていない法人でも支払えとのスタンスです。

少し考えればわかることなのですが、従業員も雇えないような弱小企業が、多大な各種保険料を毎月納められるわけがないのです。

社長以外の従業員がいる法人なら、雇っている従業員とその家族のために必要なモノだとわかりますが。ですから、日本の全法人の二割は社会保険料を納めていないですし、そのことに対する罰則規定もありません。罰則規定が無いというのは、国も「おかしい制度だと感付いている」ことの裏返しだと思います。

この先、自分の不動産賃貸業の規模を大きくできて、安定期に入って、社長の役員報酬を平気で30万円以上取れるような身分になってから社会保険料を納め始めれば良いでしょう。

デメリットをかわす方法

このデメリットをかわす方策として「役員報酬を8万円に設定する」が挙げられます。

関連記事「役員報酬は8万円

この「8万円」という額は、所得税を納めなくてよい上限金額です。

そして、実際に会社を運営していく中で、車両費やガソリン代、高速道路代などの交通費、接待交際費、本社事務所(=社長の自宅)の駐車場整備費や各種修繕費等、会社の経費で落とせる事柄がたくさん生じますから、実質、社長の使えるお金は倍以上となります。

しかも、利益がほとんど出なければ法人税は71000円で済むし、社長の所得税、住民税は無いという”ダブル節税”となります。

このあたりは、文面を読んだだけでは実感が湧かないと思います。

ぜひ、読者のみなさんも実際に法人を設立して経営して、実感していただければと思います。

まとめ

不動産賃貸業の経営は、製造業ではないですから、モノの仕入れに関する仕訳(売掛金、買掛金等)はありません。

支出に関する仕訳科目は、修繕費、広告宣伝費、水道光熱費、旅費交通費、租税公課、交際接待費、保険料(火災保険と自動車保険)、通信費(社長の携帯電話関連、アパートのインターネット環境代など)、燃料費(ガソリン代)、そして雑費くらいです。

帳簿に関しては、細かい部分もあり、社長の年末調整や決算報告書作成も含めて、かなりややこしいので毎月2万円ほどの税理士報酬は掛かりますが、顧問税理士事務所と契約したほうが得策です。

あとは通帳記入したり、会社の通帳から下ろした現金で原状回復工事費を支払ったり、慣れてくれば言葉は悪いですが、”ままごと”をしているようなものに感じます。

新型コロナウイルスの影響で、不動産賃貸業界隈も予断を許さない状況ですが、良くなる日を夢見て、今はじっと我慢の経営をする局面だと認識しています。

具体的には、よっぽど優良な物件が見つかった時以外は、新規物件は買い控えて、既存の所有物件四つをとにかく満室経営すること、そのために所有物件の敷地内外の、入居者目線での魅力を保つことに注力したいと思います。

関連記事「法人立ち上げ時の必需品」「複数法人スキームや三為業者などのグレーなスキームが必要?」「法人の福利厚生の日

終わり

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