組んでよいローンとは

基本的にローンは使わない

“不動産(土地と建物)を購入するとき以外、ローンは組んではいけない”

これが私の考えです。

自家用車、家具、家電、羽毛布団、太陽光発電システム、ペット、教育費などなど。

すべて現金一括払いです。

クレジットカードは、どうしても必要な場面が出てくるので一枚だけ持っていますが利用する際は必ず”一回払い”です。

リボ払いやカードローンは絶対に使いません。

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自宅の買い方

自宅(マンション、または戸建て)を購入する時は大抵の方が住宅ローンを利用すると思いますが、それさえも下記の順序で実行することをお勧めします。

A.可能なら”現金一括払い”で買う。

(しかしそんなに現金が有るのなら、先にC.を実行してほしい)

B.もし住宅ローンを利用して自宅を購入したならば、繰り上げ返済を繰り返して極力早く完済する。

C.できれば賃貸住宅や親元に住みながら収益物件を先に買って十分に収益が出る状況になったのちに自宅を購入する。(しかも、キャッシュで)

ひとつずつ見ていきます。

A.は、ほとんどの方が無理かと思いますがこれで買うなら私は何も言うことはありません。

B.は私が踏襲したやり方です。

ちなみに収益物件は繰り上げ返済の優先順位、低いです。

余剰金があるなら買い進める資金にしたり、既存物件の価値向上に使ったほうが良いです。

C.は不動産投資本や投資家のブログ等でよく見かける手法です。

現金を潤沢に有する者向けの、言わば”理想の手法”です。

下記が不動産投資をやり始めてから私が気付いたことです。

投資のローンは、他と性質が根本的に違う

“「投資」にはローンを使っても良いが、「消費」「浪費」にローンを使ってはいけない”

最近まで気付いていなかったのですが、無意識のうちに私はこの法則を実行していました。

お金にだらしない父親を見て育ったおかげで”「消費」や「浪費」のために借金をしてはいけない”という法則が無意識のうちに幼少の頃から体に染み付いていたようです。

結果オーライではありますが、不動産賃貸事業を始めるまで私はこの法則の真意を理解していませんでした。

返済原資の大きな違い

説明しますと、「投資」で使うローンの返済はその投資から毎月得られる「収入」で返済していきます。

返済してもまだ余剰金があれば、それは自分の「収入」になります。

一例を挙げます。

私の一つ目の物件は、おかげさまで現在「満室」で毎月30万円の家賃収入があります。

そして、この中から融資の返済額17万円が引き落とされます。

残り13万円の中から諸経費(管理会社手数料、浄化槽管理費、共用部電気代、振込手数料、固定資産税など)の3万円を引いた残り、10万円が利益です。

私は法人で経営していますから、会社の利益の中から「役員報酬」をもらっていますが、個人でされていらっしゃる方は10万円がそのまま「収入」になります。

他方、「浪費」と「消費」のローンは自分もしくは自分の家族が時間と労力を雇い主(会社など)に提供して得た”労働収入(=給料)”の中から返済していきます。

つまり「浪費」と「消費」のローンは完済するまでは石にかじりついてでも”自分の労働収入”から返済し続けなければいけませんが、「投資」のローンは”投資した対象物からの収入”で返済でき、なおかつ余剰分は自分が受け取ることができます。

さらに”自分の時間を提供して収入を得ているわけではない”ので他のことに時間を使うことができます。

これが大きな違いです。

別の事業を立ち上げてもいいですし本を読んだりネットサーフィンをしてもいいですし、リフレッシュのためにのんびり休養しても良いのです。

ただし、そうなるための”仕組み”を作るまでと、作ってからの維持に労力を注ぐことは覚悟しておく必要があります。

それさえ乗り切れば、乗り切る過程でいろんなノウハウが身に付いていますし、少々の壁に阻(はば)まれても乗り越える度胸や勇気も付いているでしょう。

またハード、ソフト両面で表れる微小な異状にもいち早く気付いて管理会社に対処してもらうなり自身が対処するなりして、大事に至るのを未然に防ぐ術(すべ)も備わっていることでしょう。

どっちに入りたいですか?

ここで終わるとありがちなブログ記事と同じになってしまうのでもう一声、いきたいと思います。

「1:9の法則」をご存知でしょうか?

いくつかの書籍で見かけた法則なのですが、私なりの解釈としては下記の通りです。

“世界中の富(とみ)の9割は「富裕層」に集まっている。そして「富裕層」は世界人口全体のうち1割しか存在しない。”

人生のどこかの時点で”自分は1割のほうの属性になりたいのか、それとも9割のほうの属性で一生を終えるのか”を悩んで決める時が訪れると思います。

私は20代後半の時点で1割のほうに入りたいと思い飲食業にトライしましたが、紆余曲折を経たのちに「不動産投資に挑戦」することを実行に移せたのは50才になってからです。

人によっては物心ついた時から決心した人もいるでしょうし、定年してから一念発起して行動を開始した人もいらっしゃると思います。

これからの日本ではある程度リスクを回避する勉強もしながら、また完全には回避できないだろうけれども少々のリスクは受けて立つ覚悟で、各個人が「投資」にチャレンジする勇気が必要であると考えます。

まとめ

・自分の家庭の消費財や娯楽には決してローンを組んではいけません。

貯めてから買う。お金が無ければ欲しくても我慢する。買わない。

・逆に「良い投資」には思いっきりローンを組みましょう。

何事も”メリハリ”が大事です。←”メルカリ”ではありませんよ(笑)。

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