これから不動産投資を始める人の素朴な疑問

不動産投資ブロガーの親心

不動産投資を勉強しようと思って、楽待や健美家などの有名ポータルサイトを閲覧していると、有名大家さんをはじめ、中小の大家さんも含めて様々なブログ記事を読むことになると思います。ヘタをすると、これだけで一日潰すことも可能ですよね（苦笑）。

そんな中、初心者大家さんやこれから始めようかなと思っている方々に向けて、先輩大家さんが忠告や助言をこれでもか！というくらい、自身のブログで発信してくれています。（私もその中に含まれるかもしれません。）

ある程度の数なら「有り難い！」で済みますが、昨今の助言ブログ記事の多さに、若干、みなさん”食傷気味”なのではないでしょうか。

そんな方々のために、これから始めようとしている、あるいは既に始めているけども”初心者”である大家さん向けに、「不動産投資：初期の頃の素朴な疑問」と題した記事をお届けします。

入退去の頻度

まず、幸運にも優良物件（毎月、キャッシュフローを生み出してくれる物件）を所有できたあとに、入退去はどのくらいの頻度で起こるものなのか？という疑問があると思います。

さっそく、私の事例を御紹介します。

２０１６年５月に最初の物件（築古木造一棟アパート）を取得できてから三年余り。

現在、５棟（計４２戸）の所有物件があります。

そして、運営してきた三年間で経験した入退去は１４回。（ただし、「購入時に空室だった部屋に入居した」ものはカウントしていません。また、このうち入居後一年未満で退去した”短期退去”が３回あります。最短は入居後、四カ月で退去した方がいらっしゃいます。）

どうでしょうか？多いと思いますか？

私は、不動産投資を始めるにあたり、いちばん不安だったのは融資付けよりも、多額の借金を抱えることよりも、この「入退去の回数」でした。

なぜなら、入居率を最低でも７５パーセント確保するシミュレーションを立てているのに、それを下回ったら、たちまち赤字経営に転落するからです。

しかも、そこから、なかなか次の入居者が決まらなかったら、胃に穴が開（あ）くかもしれないと覚悟していました。

三年余り、不動産賃貸事業を経営してみて「意外に心配するほどでもないのだな」というのが私の実感です。

もちろん、慢心は御法度ですが、必要以上に気に病むことはなさそうです。

私の所有物件は単身者向けばかりで、ファミリー物件に比べると入退去の回数は多いハズなのですが、それでもこの程度です。

考えてみれば、引越し費用や、次に見つけた物件でそれなりに初期費用が掛かるわけですから、そうそう移転できませんよね。

ちなみに「半年後に退去する」と一度、管理会社を通じて予告があった入居者から、「退去予告を撤回します。引き続き、住まわせて下さい」と連絡があり承認した事例が一回、あります。

さて、「入退去比率」という尺度を勝手に考えてみました。入退去回数を所有戸数で除してみます。

私の場合は１４回を４２戸で割ると、三割三分三厘。結構、高打率です！（苦笑）

この打率は、低ければ低いほど良いです。

不動産投資の関連本はいつまで読むべきか

私は今まで、不動産投資や金融の関連書籍は１００冊も読んでいません。

関連記事「金融リテラシーと不動産投資の参考書３選」

不動産投資を志してから、実際に始めた初期の頃までは結構、購入して読みましたが、１年ほど経つとパタッと買わなくなりました。

物件検索と物件取得実務で忙しいのと、ある程度の数、書籍を読んだら後は先輩大家のブログ記事で十分だと思います。

もちろん、本を読むことが大好きな方は、継続して購入なり図書館で借りるなりして、書籍で勉強されるのも有意義なことです。逆に、特に読書好きではない方は、無理に読む必要はありません。

ある程度の知識を身に付けたら、あとは実践フィールドで感覚や嗅覚を養う方向に注力されたら良いと思います。

セミナーには参加すべきか

私は、もともと「セミナー嫌い」なので、あまり参考にならないかもしれませんが、あえて書きます。

有料・無料に関係なく、セミナーに参加する必要性はないです！！

セミナー後に妙な物件を紹介されて契約させられる、懇親会でたくさんの方と名刺交換するが、あとで振り返ると、どれほど意味のある時間だったのかと虚無感に苛（さいな）まれる、等の事例を持ち出すまでもなく、メリットよりデメリットのほうが多いです。

私も、片手で数えるほどの回数の不動産投資関連セミナーに参加したことがありますが、すべて「参加しなければよかった！このセミナーに参加した時間がもったいない！！」と感じました。

もちろん、”ショボい”セミナーばかりではありませんでした。内容は良いものもあったのですが、「だから何？」という感じなのです。

それなら、自分の投資エリアをブラブラして、全空アパートを見つけて持ち主を法務局で調べて、買うためのアポイントメントを取るなど、”「行動すること」に時間を使ったほうが有意義”です。

まとめ

初心者でも、一旦、不動産投資を始めたら「先輩大家と同じ土俵で戦う」ことになります。

先日、AIG全英女子オープンで優勝した渋野日向子プロと同じです。彗星のようにメジャーな舞台に踊り出た彼女は、脱落しないように必死に戦う場に上がってしまったのです。

ワクワクすると同時に、追われる者としての”恐怖”も味わっていることでしょう。

不動産投資も同じです。

無駄な時間を使っているヒマは、一秒たりとも有りません。

終わり