ふたたび延期になりました。

売買物件の決済予定日・再度延期

現在、絶賛”売却活動中”の「三つめの物件」。

午前九時半頃、売買仲介業者から電話がありました。

「社長、申し訳ないですけど例の案件の決済日、大事をとって年明けに延期しましょう」

最初、今月12日の予定だったところを、公図の不備で27日に延期していました。

関連記事「公図の特殊な例

買主の融資付け金融機関が、「境界未確定地」であることを、たいそう気にしているようです。

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決済日の決定は慎重に

買主、売主、仲介業者、管理会社、金融機関・・・。

皆、できれば年内に決済を済ませたいのは山々です。

にもかかわらず仲介業者があえて延期を申し出るのは、今回のようにギリギリのスケジュールを組んでいる場合に万一、一つでも書類の不備が発生すると、決済がその日に実行できなくなり、関係者(売主側の金融機関(残債精算)、買主側の金融機関(融資実行)、司法書士(所有権移転および抵当権設定)、仲介業者、管理会社、ガス会社、火災保険代理店など)すべてに迷惑を掛けることになるからです。

特に今回は、買主が共同担保に差し出す物件が二つあり、そのうちの一つが明日決済で、その権利証が出来上がるのに約二週間、そして権利が買主に移るのが二日遅れると27日決済ができなくなります。

侮(あなど)れない「公図」

今回は買主側の金融機関が”融資実行後に境界を確定してくれたらいい”と言ってくれているので、売主は直接には関係ないですが、金融機関によっては”売主が境界確定してからでないと融資できない”という場合もあるようです。

また、境界未確定の場合は担保評価も下がるので、ちゃんとした公図の物件に比べて融資してくれる金額も半減したり、土地家屋調査士に境界確定をお願いするに当たって数十万円の出費が余計に掛かったりします。

当該物件の近隣住民に立ち会ってもらいながら、指差し確認するそうで、期間も2~3カ月は最低でも掛かるそうです。

こうなったら売れてほしい!

今日のうちに、決済予定日や融資特約期限等の変更契約書を仲介業者が作成してくれて、買主と売主(=私の法人=私)がサインしました。

そして、その足で金融機関に変更契約書を持参してコピーを取ってもらいました。

色々と新しく勉強になりましたが、ここまで来たらなんとか売れて欲しいものです。

まとめ

現在、巷で問題になっている”空き家問題”の元凶は、「相続時に所有者移転登記をしていないこと」ですが、それと同じく「境界未確定地の境界確定を売買時に行わない」ことも不動産の流通を妨げる原因になっています。

仲介業者によれば、”集合住宅に比べると戸建ての収益物件は、まだ境界確定が行われているほう”とのことです。

相続時の移転登記を行わない場合はペナルティを課す”罰則規定”も近々、法制化されるようですので、合わせて”境界確定”も国主導で強制化していくべきことかもしれません。

終わり

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