管理会社、どっちにする?!

管理解約時期が近付いてきた

当ブログの今年三月十一日の記事、「経営の主導権を握っていますか?」で出てきたA社。

売買取引時の、当方とのトラブルが元で弊社所有の二つの物件の管理委託の解約を三月九日付けで申し入れています。

百万単位の解約違約金を払うのがイヤなので、三年の更新時期での解約を申し入れました。

遅いほうの物件は来年の十一月末ですが、早いほうの物件は来月末です。

入居者への管理会社変更通知や新しい家賃振込先口座情報通知の準備があるので、そろそろ次の管理委託先を決めないといけません。

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B社に頼むつもりだった

A社とケンカするまでは、B社、S社と合わせて三つの業者とお付き合いしていました。

プロパンガス会社も三社とお付き合いしていました。

2~3社とお付き合いしていると、業者間でもハリが出ますし、オーナー側としても何かにつけて相見積もりすることが出来て運営しやすいです。(相見積もりの作業自体は手間が掛かりますが、少しでも経費を安くするための経営手腕です)

新しい三社目の管理会社は、今後新しく物件を仕入れることができた時の楽しみにして、今回はB社とS社のどちらかにお願いしようと思います。

そして、今年の半ばまでは当該物件に近いアパートを管理してくれているB社にお願いしようと思って、B社の担当者にも事あるごとに「11月から二つ目の物件の管理を任せることになると思うのでヨロシク!」と言っていました。

担当者の若い男性は入居者付け時の家賃設定やAD額の設定、また退去後の原状回復工事のアドバイスをしてくれて頼りになりますし、二年以上の付き合いで信頼関係も出来ています。

ところが八月に生じたB社管理アパートの原状回復工事のことで、担当者が県外出張のためピンチヒッターとなった管理部長と電話で話をして雲行きが変わりました。

ナカシマ「担当者から聞いているかもしれませんが、11月から二つ目の物件の管理を御社にお願いしようと思っています」

管理部長「そうなんですか」

ナカシマ「・・・」

偉そうにしたいわけではないですが、現場担当者が管理戸数を増やすべく、オーナーに親身に対応してくれるがゆえに、この時の管理部長の返答に拍子抜けしました。「ああ、○○から聞いています!ありがとうございます」とかなると思っていました。

「築37年のボロアパートだから管理したくないのかな?」などと思ったりしましたが、あとで担当者から聞いたところでは、多少、入居者付けに苦労しそうな物件だねとか言われていたようです。あとは、結構サバサバした性分のようです。

水道代の徴収方法三通り

そんなこともあって、今月に入ってから私の中で、B社とS社の比較検討が始まりました。

どちらもメリットとデメリットが同じくらいあります。

B社のメリットは下記です。

・当該物件エリアに自社と同じフランチャイズチェーンの賃貸仲介店舗が二店有る

・家賃収入の振込手数料はB社持ち

・原状回復工事やルームクリーニング、エアコンクリーニング費用が比較的安い

S社のメリットは下記です。

・月一回の定期清掃がサービスで付いてくる

・空室の電気をS社の負担で開通しておいてくれる

・ホームステージングをしてくれたり、アドバイスしてくれたり、空室対策に熱心

ところで、アパートなどの共同住宅での水道料金徴収方法は三通りあります。

・各戸用に水道局の量水器が設けられていて、各戸に個別請求。取引は水道局と入居者間で完結。管理会社や大家の出る幕無し。

・大元の量水器一個しかないため、使用量を計量できないので、固定水道代として契約で取り決め、その額を家賃とともに毎月徴収する「固定水道代」方式。

・水道局の量水器は大元に一個しかないが各戸用にアパート自前の計量器が設けてあり、その数値を管理者が読み取って入居者から徴収する「参考メーター」方式。

今回の管理委託対象アパートである二つ目の物件は、各戸の水道メーターが水道局のものではなく、アパート独自で設置したいわゆる「参考メーター」方式と呼ばれるものです。

大元の量水器メーターのみ水道局のものなので、二か月に一度の水道代支払いは管理会社からオーナーに請求し、その月の参考メーター読み分を管理会社が各戸から徴収し、オーナーに送金します。各戸請求分にはそれぞれに基本料金が掛かるので、オーナーが若干黒字になります。

水道代に管理委託料が掛かる?

管理会社の売り上げとなる「管理委託報酬」は各社さまざまで、駐車場料金や水道代にまで管理料計算に含めるか否かは各業者によってまちまちです。

そして今回の二社、B社とS社はともに

・入居者の水道代も管理委託報酬の計算対象とする

・管理委託報酬の計算式は、家賃等月間収入に5パーセントを掛けたものに消費税を足したもの

という条件です。

今月中旬。メールその他のレスポンスの早さや、対応の良さでS社に軍配を上げかけていた私は、B社の管理部長に二社相見積もりを考えていることと、メリット・デメリットで御社が若干不利であることを伝えました。

そこで、管理報酬をたとえ0.5パーセントでも下げることはできないか。もし、それが不可能なら空室の電気を御社負担で開通させるとか、別のメリットを提案してほしい旨を伝え、その回答期限を25日までとしていました。

そして、今日、こちらから担当者に回答を求める電話をかけたところ、「管理報酬を今回の案件については4.5パーセントと消費税にする」とのことでした。

僅差でS社の勝ち

それを聞いた私は、B社の回答をS社の担当者に伝えました。

すると、S社の担当者は「すみません、私の勘違いでした。水道代に管理料が掛かるのは”固定水道代”方式の場合のみで、”参考メーター”方式の場合は掛からないです」と言ってきました。

ノートに、直近二回の水道代支払いと徴収があった6月と8月の管理料がどうなるか計算し、一覧表にまとめました。それがこちらです。ちなみに物件は1LDK×8戸です。

B社は、家賃、共益費、駐車場代、それに水道代を合わせたものに0.0495をかけたものが月額管理報酬です。

対してS社は、家賃、共益費、駐車場代を合わせたものに0.055をかけたものが月額管理報酬です。

ほとんど変わりません。

が、組織対応力や募集看板の完成度、月一回の巡回・清掃が管理料に含まれていることなどを総合判断して、S社に今回の物件はお願いすることにしました。

まとめ

S社の担当者は、実は現在当該物件を管理しているA社に以前所属していた人材で、当該物件をよく知っている点もプラス・ポイントでした。

地方の不動産管理・賃貸業界は狭いです。なので、ウマの合う業界人とは仲良くしておいて損はないです。いつ、どこで良い方向に働くことがあるかもしれませんから。

関連記事「オーナーに対する管理会社の姿勢・態度は細かいところでわかる

終わり

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