浄化槽と下水道

住宅の汚水処理方法

一般住宅、収益物件を問わず、汚水の処理方法は大きくふたつに分かれます。（ここでは”汲み取り”は除外します）

「浄化槽」と「下水道」です。

下水道が普及していない地域は「浄化槽」になります。

浄化槽にも「合併処理浄化槽」「単独浄化槽」など数種類ありますが総称して単に「浄化槽」と呼ぶことにします。

収益物件を探す時のチェックポイントのひとつに”その物件の下水処理は「浄化槽」か「公共下水」か”があります。

浄化槽

浄化槽の場合ですと自治体の指定業者による毎月の維持管理作業と年一回実施する浄化槽内清掃作業が必須であり、それぞれに費用が掛かります。

これらの費用は物件所有者（オーナー）の負担です。

岡山市の場合は物件規模によって少しの差はありますが、おおむね毎月の管理費が２０００～４０００円、年一回の清掃費用がおよそ４万円です。

つまり浄化槽の維持管理費用として、年間１０万円ほど掛かるということになります。

下水道

一方、公共下水に接続されている物件の場合は月々の水道代は各入居者の負担ですからオーナーが負担する費用はありません。

この差は大きいですが、”浄化槽の物件は買わない”と決めてしまうと買える中古物件の数がかなり制限されてしまいます。

特に岡山の場合は、まだ浄化槽の物件が多いです。私が所有している、五物件の中で下水道に接続されている物件は一つだけです。

不動産賃貸事業をしていると悩ましい問題に直面する場面が出てきます。そのうちのひとつが、この「浄化槽」です。

法律の矛盾

「下水道法」によりますと、”対象物件のすぐ近くに本下水が通じた場合は速やかに（およそ３年以内に）接続しなければならない”と謳（うた）われています。

長く接続しないでいると自治体から督促の封書が送られてきます。

一方、現行の浄化槽法では”浄化槽の耐用年数は３０年以上”と謳われており、実際に５０年以上使われ続けている浄化槽もあるそうです。

国や自治体の法律や条例では、しばしばこのような矛盾が生じており当事者を悩ませたり、トラブルが発生したりします。

下水への切り替えに伴うデメリット

この案件では、次の懸念事項があります。

・場合によっては、数百万円の切り替え工事費用が”すべてオーナー負担”である。

・下水道に切り替わると入居者負担の水道料金が約２倍になり、現入居者の大量退去につながりかねない。

どちらもオーナーにとっては死活問題ですが、公の機関はそのような事情を汲み取ってはくれません。

まとめ

「中古賃貸住宅オーナーには補助金を出す」とか「中古賃貸住宅オーナーについては下水道への接続は建て替え時でも可とする」など、国や自治体の柔軟な対応を、切（せつ）に希望します。

終わり