「増資」は、金利の抑制に役立つのか？

気になる物件、三度目の正直！

前回、前々回と、年末年始に調査した物件のことを記事にしました。

その後に、三度目の正直となる物件調査をしておりますので、そのことを記事にしたいと思います。

その物件のスペックはこちら。

・重量鉄骨造スレート葺二階建て、築２６年

・３D K×6戸、現況「満室」

・平坦角地、閑静な住宅地、岡山市郊外

・駐車場７台分、敷地内にアリ

・近隣に工業団地があり、入居付けには苦労しない

・用途地域：準工業、都市計画：市街化区域

・満室時表面利回り：１１．４パーセント

一昨日、現地を見に行きましたが、大規模修繕工事も五年ほど前にやっていてキレイな物件です。

下水道に接続済みのようですし、あとは３６００万円という売り出し価格に指値が効けば”買い”といった印象。

昨年購入できた物件と似た案件

この物件は、昨年の１２月上旬にポータルサイトに初掲載された記憶があります。

一応、岡山市ではありますが、郊外で、どちらかと言えば”田舎”と呼ぶにふさわしいエリアですからスルーしていました。

ところが、先日の２物件を調査した勢いでポータルサイトを熟読しているうちに、「うん？この物件、もしかして”穴場”物件？！」と思えてきたのです。

２ＤＫと３ＤＫの違いはありますが、「岡山市の郊外、重量鉄骨造で築２０年代、もともと〇東〇託（以下、Ｄ社）のサブリース物件である」ことなど、昨年６月に購入した物件に似ています。

関連記事「禍（わざわい）転じて福と為した話」

昨年購入した物件は、Ｄ社からの管理引き継ぎに３カ月のタイムラグが生じましたが、今回の物件はすでにＤ社から一般の管理会社に変わっています。（グーグルマップ上の数年前の写真では認められたＤ社の募集看板が無く、代わりに岡山では有名なＫ社の看板が掲げられていました）

その点では、購入後のコントロールは今回のほうがラクそうです。

メインバンクの金利が上昇基調

もし、この物件を買うつもりなら融資申し込みは、やはり弊社のメインバンクである△△信用組合になります。

ところが、そのメインバンクも頭金を二割以上出さない場合は融資金利が２．５パーセント以上になります。（私は「諸費用のみ自己資金」派のフルローン大家なので、当然このクチです）

昨年夏までなら２．２パーセントほどだったのに、秋口に一気に０．３パーセントの上昇です。

もっとも、自己資金を二割以上投入できるなら、２．０パーセント前後で融資してくれるとのことですが、そんな潤沢な頭金資金はありません。

ネットからの情報

年末に、いつものように不動産投資家ブログを拝見していたところ、興味深い記事がありました。

「自己資本比率を上げて、決算報告書の見栄えを良くして金融機関での印象を良くしよう！」といった内容です。

自己資本比率を上げるための三つの方法

1. 資産・負債を圧縮（売却等）
   
2. 増資（役員貸付を資本金に回す）
   
3. 利益を上げて税金を払う（利益剰余金）
   

とある投資家さんは、物件を売却して自己資本比率を５０パーセント以上にしたとのこと！

これは設備（物件）投資にお金が掛かる不動産投資の世界ではスゴイことで、この結果、調達金利がビックリするほど下がったとのことです。

メインバンクに聞いてみた！

弊社の資本金は、五年前の創業以来「１０万円」のままです。

そして、社長（＝私）からの短期借入金は、８３０万円ほどあります。

このうち、２９０万円を資本金に回して、資本金を３００万円に増資すれば、次に持ち込む案件では金利が優遇されるか、メインバンクの担当者に聞いてみました。

担当者「残念ながら、それはウチでは無いですね」

ナカシマ「えっ！全然変わらないってことですか？」

担当者「ええ。金利設定はあくまでも、その物件と融資申込者の属性によります。決算書の見栄えは関係ないです。他の金融機関はどうかわからないですけど」

まとめ

都市銀行や地方銀行で意味ある場合があるのかもしれませんが、ウチのメインバンクで融資の金利が優遇されないのなら、短期借入金を資本金に回すメリットはありません。

むしろ、法人の清算時に返ってこない可能性があるのでデメリットです。

当分は今のまま、「資本金１０万円」の会社でいこうと思います。

終わり