「増資」は、金利の抑制に役立つのか?

気になる物件、三度目の正直!

前回、前々回と、年末年始に調査した物件のことを記事にしました。

その後に、三度目の正直となる物件調査をしておりますので、そのことを記事にしたいと思います。

その物件のスペックはこちら。

・重量鉄骨造スレート葺二階建て、築26年

・3D K×6戸、現況「満室」

・平坦角地、閑静な住宅地、岡山市郊外

・駐車場7台分、敷地内にアリ

・近隣に工業団地があり、入居付けには苦労しない

・用途地域:準工業、都市計画:市街化区域

・満室時表面利回り:11.4パーセント

一昨日、現地を見に行きましたが、大規模修繕工事も五年ほど前にやっていてキレイな物件です。

下水道に接続済みのようですし、あとは3600万円という売り出し価格に指値が効けば”買い”といった印象。

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昨年購入できた物件と似た案件

この物件は、昨年の12月上旬にポータルサイトに初掲載された記憶があります。

一応、岡山市ではありますが、郊外で、どちらかと言えば”田舎”と呼ぶにふさわしいエリアですからスルーしていました。

ところが、先日の2物件を調査した勢いでポータルサイトを熟読しているうちに、「うん?この物件、もしかして”穴場”物件?!」と思えてきたのです。

2DKと3DKの違いはありますが、「岡山市の郊外、重量鉄骨造で築20年代、もともと〇東〇託(以下、D社)のサブリース物件である」ことなど、昨年6月に購入した物件に似ています。

関連記事「禍(わざわい)転じて福と為した話

昨年購入した物件は、D社からの管理引き継ぎに3カ月のタイムラグが生じましたが、今回の物件はすでにD社から一般の管理会社に変わっています。(グーグルマップ上の数年前の写真では認められたD社の募集看板が無く、代わりに岡山では有名なK社の看板が掲げられていました)

その点では、購入後のコントロールは今回のほうがラクそうです。

メインバンクの金利が上昇基調

もし、この物件を買うつもりなら融資申し込みは、やはり弊社のメインバンクである△△信用組合になります。

ところが、そのメインバンクも頭金を二割以上出さない場合は融資金利が2.5パーセント以上になります。(私は「諸費用のみ自己資金」派のフルローン大家なので、当然このクチです)

昨年夏までなら2.2パーセントほどだったのに、秋口に一気に0.3パーセントの上昇です。

もっとも、自己資金を二割以上投入できるなら、2.0パーセント前後で融資してくれるとのことですが、そんな潤沢な頭金資金はありません。

ネットからの情報

年末に、いつものように不動産投資家ブログを拝見していたところ、興味深い記事がありました。

「自己資本比率を上げて、決算報告書の見栄えを良くして金融機関での印象を良くしよう!」といった内容です。

自己資本比率を上げるための三つの方法

  1. 資産・負債を圧縮(売却等)
  2. 増資(役員貸付を資本金に回す)
  3. 利益を上げて税金を払う(利益剰余金)

とある投資家さんは、物件を売却して自己資本比率を50パーセント以上にしたとのこと!

これは設備(物件)投資にお金が掛かる不動産投資の世界ではスゴイことで、この結果、調達金利がビックリするほど下がったとのことです。

メインバンクに聞いてみた!

弊社の資本金は、五年前の創業以来「10万円」のままです。

そして、社長(=私)からの短期借入金は、830万円ほどあります。

このうち、290万円を資本金に回して、資本金を300万円に増資すれば、次に持ち込む案件では金利が優遇されるか、メインバンクの担当者に聞いてみました。

担当者「残念ながら、それはウチでは無いですね」

ナカシマ「えっ!全然変わらないってことですか?」

担当者「ええ。金利設定はあくまでも、その物件と融資申込者の属性によります。決算書の見栄えは関係ないです。他の金融機関はどうかわからないですけど」

まとめ

都市銀行や地方銀行で意味ある場合があるのかもしれませんが、ウチのメインバンクで融資の金利が優遇されないのなら、短期借入金を資本金に回すメリットはありません。

むしろ、法人の清算時に返ってこない可能性があるのでデメリットです。

当分は今のまま、「資本金10万円」の会社でいこうと思います。

終わり

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