気になった「RC物件」の調査・判断・結論

新たに気になった物件

前回記事の最後に、”新たに気になった物件があるので調査に行きます”と書きました。

今回は、このことを記事にしてみたいと思います。

その物件の大まかなスペックは次の通りです。

・RC(鉄筋コンクリート)造、築29年

・外壁はタイル張り(冒頭画像を参照下さい)、屋根はスレート葺、四階建て

・2LDK×7戸と、3LDK×3戸の混合10戸

・駐車場は敷地内一階部分に14台分アリ

・JRの最寄り駅は近隣に無いが、平坦・角地でファミリー物件としては立地良いほう

・売り出し価格:8300万円、満室時表面利回り:9.2パーセント

お値段は、ちょっと高い気がします。

5000万円以上のRCは、九割方買う気がありません(おいww!)。

て言うか、頭金が無いので買えません(おいおいwww!!)

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調査行動の組み立て

ネット上で気になった物件を見つけた際に取る調査行動は、私の場合、一律ではありません。

まず現地に出向く場合もありますし、とりあえずネット上で路線価や賃貸付けの難易度を調べることもあります。

今回は通ったことのない道に物件があるので、周辺環境を見たい(←視覚、嗅覚、聴覚、触覚を使って)こともあったのですが、それよりも見つけた際のポータルサイトの写真内に小さく”気になる看板”が認められたので、とりあえず家事を済ませてから車で現地に出向きました。40分ほどで着きました。

閑静な住宅街で、平日の昼間ですから人通りが無いので、怪しまれることもなく心置きなく写真を撮ったり、物件を見たり、周辺を見たりできます。

若干、くたびれている感じ

写真で見ると、そこそこキレイに見えるかもしれませんが、現地で実物を見ると結構、くたびれています。

いつも、共用部の階段と廊下で最上階まで行きますが、今回も同様。廊下は私物の放置も無く、まあまあキレイに使われいますが、階段・廊下とも狭く”昔のマンション”感が否めません。

タイル張りということもあり、大規模修繕工事は新築以来、一度も行っていない気がします。

↑貯水タンク。給水ポンプは見当たらなかった。

貯水タンクも容量6トンのものが敷地の隅に鎮座しており、エレベーターこそ無いものの貯水槽清掃・点検および、消防点検の費用は掛かります。

管理会社名の看板も外壁に掛かっていましたが、聞いたことのない、地元の小さな不動産屋さんのようです。

ガス会社に連絡

先ほど書いた、写真の中の”気になる看板”とは、プロパン庫(複数本のガスボンベと、それをつなぐ”バルク”を収納している小さな小屋)に貼ってあるガス会社の看板です。

私が懇意(こんい)に取引しているガス会社の中の一社だったのです。

↑プロパン庫の後ろ姿。前面にプロパンガス会社の看板が貼ってある。

現地でプロパン庫を確認すると、写真の通りのガス会社名でした。

この場合、いきなり売買仲介業者に問い合わせる前に、ガス会社の担当者に”探り”を入れるのが私の常套手段(じょうとうしゅだん)です。

さっそく新年のあいさつを兼ねて、担当者に車の中から電話しました。

ナカシマ「明けましておめでとうございます。今年もよろしくお願いします」

担当者「こちらこそ、よろしくお願いします」

しばし、雑談したあとで本題に移ります。

ナカシマ「ところで○○の△△マンションは、御社がずっとガス供給されているのですか?」

担当者「そうですね。新築以来、ずっとやらせて頂いています」

ナカシマ「入居者属性とかは問題ないマンションですか?」

端的に言えば”ガス料金を滞納するような入居者が入るようなマンションではないですね?”という質問です。

担当者「それは無いですね。入居者属性は良いマンションですし、良い立地だと思います」

ナカシマ「なるほど。その割には10戸中3戸空きなのはなぜでしょう?」

聞くところによると、管理会社もさることながら、物件のオーナーが賃貸事業にあまり熱心ではないとのこと。

プロパンガス会社ではよくある”設備の無償提供”も申し出られたこともないので特に協力しておらず、室内も築29年にしては結構くたびれた感じとのことでした。

それと、私も一応初めての土地ということもあって現地調査に来ましたが、築30年前後のRCと言うと、まさにこれから給排水配管の不具合が頻発するタイミングです。

大規模修繕工事も必要とあらば、ババを引くどころか”爆弾”を買うようなものです。

まとめ

ガス会社の担当者に御礼を言って電話を切りました。

この物件は、売買仲介業者から資料を取り寄せるまでもありません。迷わず”転進”です。

前回の記事の物件と言い、転進が2日連続で起こりましたが、まったくのムダ足になったわけではありません。

自分にとっては新しいエリアに足を踏み入れて周辺環境を知ることができたわけですし、日常的に物件を見て判断する感性を研ぎ澄ませることもできたわけですから。

1000回物件を見て、その中で実際に優良物件を買うことができるのは3つと言われています。0.3パーセントの法則ですね。

自分で考えて、工夫しながら地道に行動することが大事です。

終わり

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