ある地方都市のアパート事情

いよいよ他県に進出か!?

私の投資エリアである岡山県南に、なかなか良い物件が現れないので近県でネット検索してみますと、山陰の主要都市で面白そうな物件が売り出されていました。

・築28年、木造二階建てスレート葺。1K×16戸、駐車場なし、駐輪場あり。

・下水道に接続済み。室内洗濯機置き場。トイレ・風呂は、三点ユニット。

・現在16戸中、15戸入居中。満室表面利回りは13パーセント。

・売り出し価格は4800万円だったが、現在は3980万円になっている。

ここまで読むと「もしかして穴場物件?」と思いませんか?

15万人弱の都市で、人口は年々微増しています。

入居者は学生と社会人混成、外国人入居者も多く、夜騒ぐので日本人入居者からクレームが来るのが難点とのこと。

今の管理会社が、売買仲介も専属でしています。売却理由は資産整理。

資料等をメールで取り寄せて、電話で話をして、一戸ある空きも原状回復工事が終わっており内覧可能とのことなので見せてもらうことにしました。

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ゴミが敷地内に散乱している

雨模様の中、高速道路を愛車「プロボックス」でカッ飛ばして片道170キロ。

朝7時半に出て、ちょうど二時間半、10時に着きました。

担当者との待ち合わせは10時半。担当者がまだ到着していないので、外観や共用部をチェックしたり写真を撮ったりしていました。

外壁はタイルを貼ったりしているせいか、築年数の割には傷んでいない様子です。

ただ、気になったのが敷地内に結構な数のゴミが散乱していたことです。

また、外国語で注意事項の張り紙があちこちに貼ってあります。(冒頭画像も参照してください。)

これでよく満室経営できるなという不思議さ。

そうこうしていると、仲介業者の担当者が到着したので、空室の中を見せてもらいました。

空室の電気契約OFF

内覧するにあたり、まず驚いたのが電気契約をしていないことです。

部屋の玄関上にあるブレーカーを上げても照明がつきません。この日のように雨で昼間でも暗かったり、夕方以降に内覧したりする時にトイレや風呂を確認する際に特に困ります。

照明も、白熱電球なのか蛍光灯なのか、はたまたLEDなのかを確認したい内覧者もいるでしょうし、白熱電球や蛍光灯は古くて「球切れ」を起こす寸前かもしれません。

また換気扇なども回してみて、極端に作動音が大きい場合はなにか不具合が発生しているのかもしれませんし、不具合でないとしても交換するとか対策を講じないといけない場合もあるでしょう。

さらに、賃貸希望者の内覧で契約にこぎ着けた時に、前もってそのような発見ができなかったら入居後にクレームをもらうことになり、結局、管理会社やオーナーが自らの首を絞めることになります。

ちなみに、私の所有物件の管理をお願いしている管理会社は現在三社ですが、その中の二社は空室の電気契約をサービスでしてくれています。残りの一社が管理している物件で空室が出た際には私の法人名義で電気契約をします。

ガラスに大きなひびが入っている状態で募集!

1Kの物件は私も多く所有していますが、掃き出し窓が一カ所備わっています。

今回の空室は二階ということもあるからか、鉄線のメッシュ入りのガラス戸でした。

その下方に大きなひび割れが斜めに走っていました。そのひびは結構長くて、40センチはあろうかというものです。

仲介の担当者に、これは修理しないのかと尋ねると、入居が決まってから直すとオーナーから聞いているとのこと。私は、これを聞いてまたビックリしました。

この手の修理を私も管理会社に一度お願いしたことがありますが、消費税込みで27000円でした。

たしかに安くはないかもしれませんが、遅かれ早かれ修理するのであれば、入居募集前に直したほうが客付けに有利だと思うのですが、大家さんによって感覚が違うのでしょう。

外国人の入居が多い

人件費が日本人に比べて安いという理由で、外国人労働者を採用する企業が、増えているそうです。また、岡山でもそうですが専門学校を中心に外国人留学生も増えています。

国籍も、中国やベトナムばかりではなく、あらゆる国から来日しています。

この傾向は、今後も日本全国で増加していくのでしょう。

ただ、案内してくれた業者さんも言っていましたが、マナーの良い外国人もいますがまだまだ少数派のようです。

私も若い頃にいろんな国に海外出張しましたし、アメリカでは半年ほどアパートを借りて生活したこともあります。

行く先々で「人間としての最低限のマナーは守ろう」とか、「日本が悪い印象を持たれないように素行に気をつけよう」とか思って行動したものですが、他の国の人はどうなんでしょう。

また、「郷に入っては郷に従え」という言葉はないのでしょうか?

まとめ

この日、内覧した状態で賃貸募集をかけていて一、二カ月の短期間で入居が決まるならば、供給よりも需要が過剰なエリアなのかもしれません。

この内覧の直後に、予定していた通り山陰で主要な地銀二行に融資を打診したのですが、どちらの融資担当者も私の法人決算書を一瞥(いちべつ)しただけで「今回は御協力いたしかねます」と丁重にお断りされました。

現時点でかなり借入れが多く、法人の”体力”に不安があるのが理由です。

内覧させてくれた売買仲介業者に事情を説明して、御足労おかけしたことのお詫びの電話を入れました。

今回は買えませんでしたが、もし融資が受けられるのであれば、モノによってはやってみても良いエリアなのかなとは思いました。ただ、「ちょっと現地に見に行ってくる」というわけにはいかない距離なので、管理会社がどこまで日頃の管理をしてくださるかにも依(よ)りますが。

終わり

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