家賃は下げるものではない、むしろ上げることを考えよう!

短かった「満室」期間

先月下旬に、最後の空室に男子学生が入居してくれて、ついに所有5物件42戸が満室になって私は大いに喜んでいました。

ところが、一週間ほど前の午前中に無情にも、とある管理会社の女性スタッフから「退去連絡が入りましたので御報告いたします」との電話が入りました。

退去連絡の報告電話は、いつ聞いてもガッカリします。

今回の退去者は中国人の男子学生で、退去理由は、日本での目的を達成したので母国に帰国するとのこと。しょうがないですね。

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落ち込む必要はない

空室ができたので、原状回復工事とクリーニングをして次の入居者決めを、管理会社と協力してできるだけ早くしたいものです。

不動産投資家ブログの記事で「退去発生!」とあると、「ご愁傷さまです」とか「かわいそうに。こんな閑散期(かんさんき)に」とか、同情の声が聞こえてくるものです。

が、「空室発生→入居者付け」を数十回、繰り返してきて慣れたのか、自分でも不思議と落ち込まなくなりました。

“入退去”という事象に対する、”免疫”ができたのもあるでしょうし、落ち込んでいても何も事態は良くなりませんからね。

退去立会い

最初の頃は物珍しさも手伝って私も同席していましたが、信頼できる管理会社のスタッフが退去立会いを事務的に粛々と済ませてくれるので、最近は任せています。

特に単身者向け物件の場合、大家が退去立会いの場にいると、大家と退去者との感情的な衝突が起こりかねないのです。(ゴミ屋敷化や、その他の要因で。)

立会いが済んでからすぐに管理会社のスタッフが状況と大まかな精算金額を電話連絡してくれて、そのまま原状回復工事やルームクリーニング、エアコンクリーニングの手配と見積もり提示を依頼します。

キレイに使ってくれていた場合は、ルームクリーニング2万円、エアコンクリーニング1万円、合計3万円のみで済みます。(←金額は、おおよその値段)家賃保証か学生保証を付けて入居してもらっている方がほとんどなので、これらの費用の”もらいはぐれ”もありません。

入居者付けに必要な費用

退去連絡をもらった電話で、次の募集条件を女性スタッフと打ち合わせして決定します。

その電話を切った直後に、”言った、いや聞いていない”とならないようにするため、私がメールにまとめて管理会社に送信します。

・家賃月額

・共益費

・水道代(各戸メーターが無くて、実費請求できない物件の場合のみ)

・駐車場代(敷地内駐車場がある物件の場合のみ)

・敷金

・礼金

・空室対策費(いわゆる”広告料”。礼金以外にオーナーが負担するもの)

・家電サービスキャンペーンを実施するかどうか

・初期費用減額キャンペーンを実施するかどうか

・ペット飼育の可、不可(←私所有の物件は、すべてペット飼育は”不可”です)

・外国人、高齢者、生活保護者の受け入れ可、不可

家賃を上げることを考える

電話で管理会社の女性スタッフと募集条件を打ち合わせる際に、「家賃は前回と同じ17000円で良いですか?」と聞いてきました。

私は刹那(せつな)沈黙した後、「いいえ、19000円でお願いします」と答えました。

若い女性スタッフは、一瞬”えっ”という感じでしたが「わかりました」と言って、残りの募集条件を確認していき、終話しました。

この物件は重量鉄骨造1K×12戸で、ガラボロの状態で二年半前に1520万円で購入したものです。私にとっての三つ目の収益物件です。関連記事「6.三つめの物件を買えたけど」、「7.三つめの物件、満室へ

購入直後に屋根と外壁、共用鉄部の塗装」という大規模修繕、および9戸あった空室(うち1戸は失踪部屋だった)を和室→洋室化、水回りの改修など、リノベーションを実施しました。

その後、春の繁忙期が終わっても半分の6戸が埋まらなかったので、家電三点(冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ)サービスキャンペーン初期費用減額キャンペーンを、空室6戸とも、実施しました。

それでも残った最後の2戸の家賃を、2000円下げて17000円に設定して、なんとか入居者付けできた、という経緯があります。そのうちの一戸が今回、退去する部屋です。

(ちなみに、一年以上二年未満での退去なので、短期退去違約金として家賃一カ月分を頂くことになります。一年未満での退去なら、家賃二カ月分を頂く賃貸借契約にさせてもらっています。)

あらゆる要素を一瞬で検討・判断する

今回、私はなぜ17000円から19000円に上げた(戻した)のでしょうか?

その理由は下記です。

・この物件は12戸満室だったところ、今回、1戸空室になるだけ。

(これが3戸以上、一気に空室が発生したのであれば、17000円のままでいくでしょう。)

・この二年間、19000円家賃の部屋の決まり方を見ていると、この額でもそんなに苦労していない。

・家電三点セットは、退去者が置いていってくれるので、そのまま次の入居者への「家電サービスキャンペーン」品として流用できる。(二年以上住んでくれた場合は、その人のものになります。)

・敷金・礼金はともに”ゼロ円”でいく。(初期の一時金よりも、毎月の家賃収入が2000円多いほうが大家としてはありがたい!)

まとめ

今回の話は「もともとの設定家賃である19000円に戻しただけ」なのですが、複数棟の収益物件を所有して、サブリースではないにしても管理会社にほぼ丸投げで、その都度の家賃設定の経緯を大家が把握していない場合、会話の流れで「今までと同じでいいよ」と言ってしまう可能性があります。

管理会社はたくさんのスタッフで分業していますし、従業員の入れ替わりも激しい業界ですから、管理を請け負っている各物件の、過去の家賃設定経緯を今の担当者が把握しているとは限りません。

大家としては「管理会社は、あくまでも”事務的な作業を外注している一部門”である」と認識しておいて、退去発生時の募集条件の打ち合わせでは、その物件の生い立ちを“一瞬で”思い出して、適切な条件を管理会社に提示することが大事です。

これも「不動産投資は事業経営」と言われる所以(ゆえん)です。

最後にひとこと。「家賃設定を上げることができるのは、リノベーション工事をしたとき」だけではありません。

終わり

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