賃貸仲介業者への営業活動を実施しました!

空室対策費は上げた

現在、弊社が所有している物件42戸のうち、一戸だけ空室があります。間取りは1LDK。

一昨日、その空室物件を管理してくれている管理会社から電話がありました。

「お互いに、夏バテには気を付けましょうね」というような季節の挨拶を数分間交わした後で、彼が提案してきました。

空室期間が5カ月目に入ったので、ひとつ提案したいとのこと。

「家電サービスキャンペーンは、好みもあるし、他に空室が無いので要らないと入居希望者に言われた時に処分に困る。26000円の家賃設定は立地や物件の状態から言って適正か、安いくらい。そこで、現在2カ月分の空室対策費を3カ月分にしてはどうか」というものです。

一時金を上げて決まるなら、そのほうが良いので、了承しました。

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仲介業者さんに営業してきました!

空室対策費は増額しましたが、それ以外に何も活動しなければ「来春まで空室のまま」という可能性もあります。

“「空室」は大嫌い!!”な私としてはこのまま指をくわえて都合、一年も空室にしておくつもりは毛頭ありません。管理会社に任せるだけではなく、自分で出来ることもします。

そこで、先日賃貸付けをお願いした一社に続いて、今日、二社営業に訪れました。

今日、訪問した二社のうちの一社は、以前にも営業したことのある店舗。もう一社は、今春新規オープンした某フランチャイズチェーン店です。

先日行こうと思ったときには、両店とも最後のお盆休みの日で、閉まっていました。

そして、明日は水曜日で不動産屋さんは休みだと思うので、今日、行っておこうと考えた次第です。

相変わらず動きは鈍いとのこと

はじめに訪れた店では店長と30分ほど、お話しました。ちょうどお客さんがいなかったのです。

「空室物件には、まだなにか施したほうがいいですかねえ」と水を向けると

「和室を洋室にされるのはどうですか?そして、26000円の家賃を27000円とか28000円にする・・・」

と提案して下さいました。

店長としては、私が”「畳の部屋も有用である」主義者”であることを知った上での苦渋の提案です。

やはり、そうしないといけないのかなあ。と思いながらもオーナーとしては思案しました。

(洋室に改造する費用を捻出できるほどキャッシュフローがまだ潤沢ではない。今回は、なんとか和室のまま客付けしたい・・・)

10月、11月の涼しくなる頃には学生、社会人とも少しは動きが出てくるかも、との話でした。

定期借家契約は浸透しづらい?!

今春、岡山市中区に開業した某フランチャイズチェーン店も気になっていたのですが、ついに今回、二軒目としてお邪魔しました。

この会社さんは、まったくの業界への新規出店ではなくて、既存の「地場のための業態」は息子さんに任せて、お父様がヒマを持て余しているのか、新たに既存店の近くに出店された模様です。

見た感じ、80前くらいにお見受けしましたが。昨今の高齢者はお元気です!!

その御高齢の社長は他のお客さんのお相手をされていたので、はじめのうちはスタッフの中年女性が私のお相手をして下さっていました。

弊社の所有物件が、このお店の近隣に3件ほどあり、その中の一戸に現在空きがあること、三年前から法人で買い進めて現在5物件所有していること、そして各物件の詳細を説明していました。すると、先客のお相手が終わった社長がこちらにやってきました。

先の女性スタッフと同様、名刺交換および大まかな説明をしていたのですが、現在空きがある物件が「定期借家契約」であることを伝えた途端に態度が変わりました。

高齢の社長は私に向かって「定期借家では客は付かんだろ」とおっしゃいました。

再契約型の定期借家契約なので、純粋な定期借家契約に比べて客付けは楽であること、実際、管理および入居者付けをしてくれている管理会社も管理戸数が年々増え続けていることなどを説明しましたが、どうも聞く耳を持ってくれていないようです。

年配の、ある程度地場(じば)で実績のある田舎の不動産屋さんには定期借家物件の仲介は難しそうです。

と、言いたいところなのですが、実体は少し違っていまして、年配の地場の不動産屋さんでも定期借家契約のメリットとデメリットを把握していらっしゃる方もいますし、逆に若いイケイケの賃貸付け営業マンでも「定期借家では客付けは難しいですわ!」と一笑に付す人もいます。

まとめ

現行の法律では、賃貸人よりも借家人のほうが守られているのは明らかですし、今後もレジデンス(住居)での不動産賃貸業を営むオーナーが自己防衛をしようと思えば、再契約型でもいいから「定期借家契約」を採用してくれている管理会社を採択するでしょう。

実際、岡山県南では、その傾向が顕著に表れています。

従来の「普通借家契約」で入居者付けに苦戦しているオーナーが徐々にですが、「再契約型定期借家契約」を推進している管理会社に管理委託契約を変更しているのです。(空室が何年続こうが気にしないオーナーも中にはいらっしゃるようですが・・・)

収益物件のオーナーにしろ、賃貸仲介業者にしろ、管理会社にしろ、日々なにかしら考えて行動することは必要かと、思いを新たにしました。

終わり

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