気になる物件にアプローチを試みることにしました!

あれから二年経ちました

所有物件である築30年前後の中古アパートが我が子のようにかわいいので、購入当初から毎月二回の定期清掃の実施はもちろんのこと、近所を通りがかった時にも異常が無いか、わざわざ立ち寄ってみたりしています。敷地内や周辺道路にゴミや虫の死骸、タバコの吸い殻等が落ちていれば必ず拾います。

融資が締まっていなくて、まだイケイケどんどんだった二、三年前は岡山市内をウロウロする度に次に買う候補を探しまくっていました。

そんな中、定期清掃の物件間移動の際にいつも通る道沿いで、気になる物件がありました。

閑静な住宅街。

軽量鉄骨造スレート葺、二階建て。3DK、4戸前(”前”を付けるのはおそらく岡山弁です)。駐車場は各戸に一台分有り(周辺には数か所、月極駐車場アリ)。下水道に接続済み。プロパンガス。

そして、3DKと言えば今年の三月に書いた記事「購入を検討した3DKの物件」での教訓を活(い)かして、間取りも確認しました。風呂場はDKの横ですが、ちゃんと”脱衣所”があるので問題無しです。(冒頭の画像を参照願います)

ファミリー物件で、これだけのスペックなのに自主管理らしく、ロクに管理も募集もされていなくて4戸とも空室であることが明らか。全戸とも雨戸は締められており、草が生えていようが、違法駐車されていようが放置されていて、気になっていました。各戸の玄関前にはNTTの新しい電話帳も数カ月間、置きっぱなしです。

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やはり、気になる

今から二年前。一度、物件購入でお世話になった売買仲介業者さんに、この物件を売ってもらえないか売主に尋ねてもらいました。今思えば、その業者さんは忙しい方だったので、大胆な依頼でしたが、快く引き受けて下さいました。

その結果報告としては、所有者はかなり御高齢で、相続が済んでおらず、また仮に相続できたとしても子供たちの仲が芳(かんば)しくないので売買どころではないとのことでした。

その時は、この話は立ち消えとなりました。

しかし、それから二年。毎月最低でも二~三回、その物件の前を通るので、どうしても気になっていました。

私が持っている物件42戸の内訳は1Kがほとんどで、あとは2DKが4戸、1LDKが8戸とほぼすべてが”単身者向け”です。入退去回数が少ないであろう”ファミリー物件”というものに対する憧れもありました。

そして、その近隣を約三年の間ウロウロしているわけですから、”土地勘”もある程度ついています。

変わった経路をたどることになる

通常、収益物件の売買は、対象物件を扱う仲介不動産屋さんからレントロール他の資料を取り寄せて、不明点を聞いたり、売主に確認してもらったりと、文字通り”仲介業者”を介して成約に向かっていきます。(ちなみに、通常の中古収益物件の購入経路はこちらの記事を参照願います。)

ところが、物件購入のための手段としては、他の方法もあります。

今回の物件は、ネット上はおろか、水面下でさえも売りに出されていません。おそらく競売にも掛けていないでしょう。

私が日ごろ、目にして気になるから持ち主にアプローチしようとしているだけです。

気持ちが高ぶった私は、二年前に持ち主に打診してくれた不動産屋さんに電話しました。

主に、RCの大型収益物件を専門に扱う、その業者さんは”かの物件”をなんとか覚えてはいたものの、あまり乗り気ではありません。

「ナカシマさんに協力してあげたいのは山々(やまやま)だが、1000万円以下の取引なので注ぐ労力に対して仲介手数料(3%+6万円)が割に合わない」とのことです。

この取引は仲介無しで、売買契約は司法書士に作ってもらう方法でナカシマさんならイケルのでは?とアドバイスをもらいました。

そして電話を切る前に、せっかちな私に対して彼からの助言がもう一つ。

現所有者に直談判に行く前に、融資を受けられる言質(げんち)を持ってから訪問したほうがいいとのこと。「”売ってもいいけど、お金は用意できるの?”と聞かれた時に、”これから融資付けに走ります”では相手が怒りますよ」とのアドバイス。ごもっともです。

不動産屋さんとの電話を切った後、今まで三回、決済でお世話になっている司法書士事務所の担当者さんにご無沙汰挨拶を兼ねて電話しました。

売買仲介業者無しでの取引、および売買契約書作成は経験アリとのこと。もちろん、契約書作成分は別途手数料を支払うことになりますが、不動産屋さんの「売買仲介手数料」よりは安いとのこと。

あと、「相続で揉めるようなケースでは”売買仲介業者さん”を間に入れたほうが、しっかりとした売買契約書や重要事項説明書が作られるので得策ですよ」とも言われました。

「もしかしたら、契約書作成もお願いすることになるかもしれません」と言って電話を切りました。

次に、懇意にしている金融機関の担当者に電話しました。融資の御相談をお願いしたいと。

今日なら13時30分以降なら大丈夫とのことなので予約しました。

脈あり?!

この時点で、金融機関への訪問時間まで二時間半。

途中、金融機関の担当者に見せるための物件現状画像をタブレットで撮影して、法務局で最新謄本を取得する計画を立てました。

現地で写真を数枚撮って、法務局へ。

機械で、該当の土地と建物の登記簿謄本取得申請するのですが、たまにしか操作しないので手間取ります(苦笑)。

土地と建物各一通で600円ずつ、計1200円を法人のお金で支払いました。

謄本を見てプチ・ビックリ!

二年前から、所有者が代わっています。しかも、変更受付日が、つい二週間前!!

謄本の権利部(甲区)に、「相続による所有権移転」とあります。

相続は無事に済んだようです。しかも、共有名義ではなく、お一人さま!!!

これは大きいです!!複数人数よりも、とてつもなく”売買しやすい”です!!!

あとは、”融資してもらえるかどうか”です。

銀行で融資を申し込みました

金融機関に早めに着いてしまいましたが、担当者も居て今からでOKとのことなので、面談を開始しました。今までの経緯を資料とともに説明しました。

先日は、売買価格一億円という、かなり無謀な相談を持ちかけましたが(関連記事「一億円の物件を買えない弱小投資家」)、今日は適正な感じで話を聞いてくれたので、そのまま融資申込書類3枚ほどに署名・捺印しました。

帰宅してから、最新の所有物件のレントロール(=月次精算書)、今年度の課税証明書、返済計画書等をファックスするように言われました。

帰る前に、今春からの支店長とも初めて挨拶することもできて、とても有意義な一日となりました。

まとめ

今回は、まだ売りに出されていない物件を、「もし活用する御予定が無いのでしたら、私に譲っていただけませんか?」という、“飛び込み打診売買”ともいうべきモノです。

私自身、初めての経験となりますが、どうなりますやら、ワクワクします。

もし、今回の売買が成就しなかったとしても、今後のための良い経験にはなるはずなので、無駄な行動ではないと思います。

終わり

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