空室対策・繁忙期で何としてでも埋めるためにどうする?

築古および立地がイマイチ

昨年十一月末に退去があった、二つ目の物件。

すかさず、原状回復工事しましたし、先月には温水洗浄便座を買って、自ら取付工事しました。関連記事「入居・申し込みを得るために、できることをやる

本物件の管理委託している管理会社に、たまに反響具合を聞くと問い合わせがあったり、賃貸仲介業者が案内したりはあるとのことなのですが、なかなか申し込みに至りません。

築年数が三十七年の木造ということと、最寄りのJR駅から徒歩十七分というのがネックになります。あと、この部屋にはシャンプードレッサーがありません。しかし、物件の築古具合から二階の給排水配管工事してまでシャンプードレッサーを取り付ける気はしません。

そうは言っても繁忙期もそろそろ半分過ぎてきたし、このあと他の物件での退去が三戸控えているので、不動産賃貸経営者としては何とかしなければいけません。

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キャンペーンを打つか?

すぐに思い浮かぶのが「家電サービスキャンペーン」と、「初期費用減額キャンペーン」です。

家電サービスのほうは、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジの三点セットを設備として置き、二年経過したら入居者にプレゼントする(=二年経過後は”設備”ではなく”サービス品”に切り替わるという意味。つまり、二年経過後は故障しても入居者サイドで対処してもらうことになる)ものです。

一方、初期費用減額のほうは、文字通り鍵交換費用、初月家賃、家賃保証会社の初年度費用などをオーナーが負担して、引越し費用や家財道具の準備でもお金が入用となる入居者の負担を軽減する、というものです。

初期費用減額キャンペーンは、下記の三点だけでも結構な額になります。

・家賃保証初年度分:35,000円(家賃保証会社やオプションによって変わる)

・鍵交換費用:16,500円(管理会社によって変わる)

・初月家賃:26,000円(本物件の場合)

これだけでも77,500円です。さらに、初年度分の”家財保険”まで入れる場合もあります。

その他、当初からの募集条件として「敷金・礼金ゼロ」でやっていますから、礼金分(通常、家賃一か月分)が無いのと、広告料として家賃三か月分を約束していますから、オーナー持ち出し分としてはこれらを合計すると、155,500円にもなります。

家電サービスキャンペーンは家電量販店のリユース品を買うと二年保証も付いて四万円弱で済みますから、自分としては「家電サービスキャンペーン」でいこうと思い管理会社の担当者に電話で相談を持ち掛けました。

キャンペーンもやりようがある

繁忙期も半分過ぎようとしているし、今シーズンはこれからまだ退去が数件あるので、二つ目の物件の空室を早めに埋めたいので家電サービスキャンペーンを打とうと思う旨を担当者に伝えると、意外な回答が返ってきました。

「ナカシマさんのお気持ちはよくわかりますが、初期費用減額のほうが今は有効です」

その理由は下記の二つ。

・家電サービスキャンペーンは近隣のライバル物件も多く実施しているので、差別化にならず、入居希望者に訴求しづらい。

・家電をすでに持っている入居希望者を、申し込みを頂けるかもしれない”見込み候補”から外してしまうことになる。

特に二番目の理由などは「空室に苦慮しているオーナーがわざわざ費用を負担して、みすみす入居希望者を少なくしてしまう可能性がある」ということです。

目から鱗が落ちました。

管理会社の担当者はさらに言葉を続けました。

「初期費用を全項目負担するとナカシマさんも大変でしょうから、初月の家賃を出してくれるだけでもかなり効果はありますよ」とのこと。

つまり、「一か月のフリーレント」です。

それでお願いすることにしました。

まとめ

所有する収益物件の管理を委託している管理会社は、家賃収入の5パーセントプラス消費税の手数料(委託料)で、家賃の集金・督促およびオーナーへの送金に始まり、日常のクレーム対応、退去立会いおよび精算はもちろん、修繕のアドバイスや入居募集のためのアドバイスまでしてくれる、いわゆる”メンター”の役割をしてくれます。

自主管理できる技量があるオーナーさんは不要かもしれませんが、私にとっては心強いビジネス・パートナーです。たまに喧嘩もしますがね(苦笑)。いわば、夫婦のようなものです。

終わり

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