空室を埋める方法
「満室」なら他の事業立ち上げのことを考えたりしていればいいのですが、「空室」が一戸でもあれば、いかにそこに入居していただくかを考えねばなりません。
「空気」が入居してくれていても、オーナーには１円も家賃が入ってこないからです！
アパートオーナーは寝ても覚めても、一にも二にも、恥も外聞（がいぶん）もなく「空室をいかにして埋めるか？」です！
そのために自分でもアイデアを出しますし、管理会社にもアイデアを求めます。
私は現在まで５社の管理会社とお付き合いの経験がありますが管理会社によって、また担当者の経験年数によってかなり温度差があります。
積極的に解決策を提案してくれる場合もありますが、中には何も提案してくれない、「それはオーナーが考えて実行することでしょ」というスタンスの人もいます。
いずれにしましても「不動産賃貸事業を経営する」わけですから、ある程度はオーナー自身も書籍やインターネットで勉強したり、しかるべき人に助言を求めたり、考えて行動したりして能動的に空室対策を考えるべきです。
家賃の減額は最後の手段である
よく管理会社が提案してくるのに「家賃を下げたら入居者がすぐ決まる」というものがあります。
間違いではないのですが、これは賃貸事業を経営する「オーナー」としては「最後の手段」と心得るべきです。理由は次のふたつです。
Ａ．固定費として毎月入ってくる大事な、大切な経営上の収入源である。
Ｂ．安くし過ぎると、非優良入居者（＝不良入居者）が入居する恐れがある。
Ａの理由から、１円でも家賃は高いほうがいいです。
現実には通常１０００円きざみでの家賃設定ですから、１０００円でも高いほうがいいということになります。
また原状回復工事にもある程度の費用をかけたでしょうし、ましてやリノベーション工事をしたのであれば、なおさらそれらの費用を回収していかねばなりません。
また、おおむね１０年ごとに屋根・外壁の防水塗装（大規模修繕工事）も必要ですから、家賃収入からその費用を積み立てなければなりません。
Ｂの理由も大事です。
家賃滞納、ゴミ屋敷化、無断でペットを飼う、単身者向けアパートなのに多人数で暮らすなど、よろしくない入居者が入る可能性が高くなります。
昨年秋に私の単身者向けアパートで短期退去があり、次の入居を早く決めたかったばかりに管理会社のアドバイスを鵜呑みにして、１７０００円の家賃だったのを１５０００円にしたことがあります。
たしかに、すぐ次の入居者が入ったのですが早速”ゴミ屋敷化”の気配が漂ってきています。
リノベーション工事にかなりの費用をかけたので、本当は１９０００円で入居してもらいたい部屋ですが「単身者向けアパート激戦区」なのです。
それにしても４０００円のディスカウントはやり過ぎ感が否めません。
空室対策の定番
それでは、家賃を下げずに激戦区で空室を埋めるにはどうすればいいのか？
ひとつの答えが「家電３点セットサービスキャンペーン」です。
これは、上で紹介した１２戸単身者向けアパートがまだガラガラだった時にとにかく一戸でも多く埋めたい一心で、管理会社の助言に従ったものです。
家電と言っても新品である必要はありません。無料サービス品ですからちゃんと使えるリユース品でよいのです。
また、私の場合は２年以上住んでくださった入居者にはプレゼントすることをあらかじめ確約しています。
家電を付けただけで効果があるのか半信半疑でしたが、やってみると効果バツグンでした！
オーナーとしては初期投資がいくらか必要ですが、ここはとにかく「空気」を住まわせておくよりはマシと考えましょう。
家電３点セットを部屋に置いて、管理会社や仲介業者に宣伝してもらうと６戸が次々と埋まっていきました。
３点とは何を指すのか？
単身者向けアパートにサービスする家電３点が何を指すのか、御存知でしょうか？
冷蔵庫と洗濯機はなんとなくわかると思いますが、最後のひとつは「電子レンジ」です。
一昔前なら「テレビ」となるところでしょうけど、今の若者はテレビをあまり見ないそうです。
スマホを使ってユーチューブや動画配信サービスを見たりするとのこと。
代わりに重宝がられるのが「電子レンジ」というわけです。
料理するにも、お湯を沸かすにもとにかく「チン！」の時代なんでしょうねえ。
どこで買うのか？
自称、「リアル店舗で買い物派」のナカシマはヤマダ電機のアウトレット品扱い店舗「ヤマダアウトレット」を利用しています。
岡山では「岡南店」になります。どうやら中国地方ではここだけのようです。
まず、安いです。電子レンジは新品しか売ってはいけないそうで、一年型落ちで６４８０円。
国産メーカーの全自動洗濯機が１３０００～１７０００円。
２ドア冷凍冷蔵庫が９０００円～１３０００円です。
ちなみに９０００円の安い冷蔵庫は「自動霜取り機能」が付いていないタイプです。
現地まで配達をお願いする場合は別途２０００円が必要。
上記の金額はすべて消費税”別”です。
あとヤマダアウトレットが良いのは、洗濯機にしても冷蔵庫にしても厳正に修理して社内検査に合格したまともに使えるモノのみ販売し、なおかつ２年保証がついているところです。
保証といってもまた修理するのではなく、その時に店舗にある同等品と交換するという手法なので、岡山市内の物件ばかりを持つ私のようなアパートオーナーにとっては迅速な対応が期待できます。
リアル店舗なら下手な対応もできないでしょうしね。
↑全自動洗濯機
独身用なら、５ｋｇ洗えればＯＫです。
国産メーカーが安心です。
↑電子レンジと冷蔵庫。
電子レンジはタイマーのツマミが○（まる）形だと滑って使いにくいので、Ｉ形のものを選ぶようにしています。
冷蔵庫は１２０リットル以上の容量があればＯＫ。
まとめ
資金余力があるオーナーさんは４点、５点と付ければライバル物件と差別化することになり、有効かと思います。
空室が多くて悩んでおられるアパートオーナー様は、ぜひ今回の記事を参考にしてみてくださいね！
最後に「ヤマダアウトレット公式ホームページ」を御紹介しておきます。
全国で２０店舗ほどあるようです。
終わり
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