土地柄は気にするべきか?

購入にあたって検討すること

収益物件を購入しようとする際には、収支シミュレーションをエクセルや書籍付録のソフトなどで実施すると同時に、下記のような様々な条件を検討することになります。

売買価格、利回り、立地、築年数、建物の構造、地目、地勢、課税評価額、用途地域、接道状況、レントロール、下水道か浄化槽か、ガス会社や管理会社は継承条件付きか、などなど。

これら以外に現地で確認することとして、大規模修繕は近年実施しているか、建物のメンテナンス具合はどうか、貯水タンクの有無、ゴミステーションまでの距離、駐車場の有無(敷地内に無ければ近隣にあるのか)、そして忌避施設(きひしせつ)の有無。

忌避施設とは、一般的に住居の近くにあってほしくないモノのことです。

たとえば、墓地、火葬場、産業廃棄物中間処理場、牛舎など。

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まだ、あります。

多くの日本人が気にすることなのに書籍やブログで取り上げられていないモノ。

今回の記事ではあえて、ここに切り込みます。

「土地柄(とちがら)」です。

一口に土地柄と言っても、解釈の仕方で多岐にわたります。

・ややこしい人々が昔から近隣に住んでいて町内を取り仕切っている

・町内会費を毎月2000円など高額徴収する地域

・いわれなき風習で昔から周りに毛嫌いされている特定の地域

・他者を受け入れにくいカラーの地域

21世紀になって20年を経ようとし、平成が終わろうとしていますがこのような地域が根強く残るのも、ある意味日本の伝統と言うべきでしょうか。

少子高齢化に伴う過疎化や限界集落問題、コンパクト・シティ構想なども影響しているのでしょう。

日本のどこにでもある

多かれ少なかれ、日本全国どこにでもこのような地域はあります。

そして人口増減はあるにせよ、住民が生活しています。

学校や職場もあります。田畑があれば農協もあります。

そう考えると単身者向けアパート、特に大学生向けなどは4年経てば入れ替わりがあるわけですから気にする必要はないとも言えます。

しかし2LDK、3LDKなどのファミリー物件となると少し趣(おもむき)が違ってきます。

今ごろは小学校の学区まで気にしますからね。

「あそこは良い学区だけど、国道のこっち側のこの学区は良くない」など。

そして「良い学区」とされている地域は、少々郊外でも発展しています。

校舎を増築しているので、私たち男親でもわかります。

人気のある学区の「住所」が欲しい、それだけのために安いアパートを借りる親御さんもいます。

投資家目線を忘れないこと

ひとつ言えることは、投資家目線を常に意識しておくことです。

このような地域に気に入った物件が現れた時、気にするべきは「出口戦略」です。

収支シミュレーションと、冒頭に挙げた数々の条件面を加味して検討して良かった。指し値も通った。次に考えることは、

「将来、売れなくても良いか?」ということ。

安くしても、満室でも買い手が付かない。

建物を取り壊して更地(さらち)にしても売れない可能性がある土地。

つまり、インカムゲイン狙いでずっと持っておくことができるか、ということです。

永久にその土地を、自分が活用し続ける自信があるかということ。

その場合でも「安定して満室経営出来るだけの賃貸需要がある」という前提が必須です。

これさえも「必ず安定した需要がある」とは断言できないはずです。

ただでさえ供給過剰と言われ、ライバルが雨後のタケノコのように湧いて出てきている昨今です。

しかし逆に考えれば、このような訳アリの地域にはライバルは進出して来ずに独壇場になる可能性もあります。

まとめ

私が言えるとすれば、訳アリ地域の物件を買う場合は買おうとしている投資家御自身がその地域のことや、内情をよく知っていることが大前提だということです。

その上で出口戦略が取れなくてもいい場合は買う選択もアリです。

終わり

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