金融機関からの、とある話

大家ナカシマ、「新築」に挑戦?!

先日、大規模修繕工事が完了したアパートの北側に、雑木林(ぞうきばやし)と休耕田(きゅうこうでん)になっている土地があります。

さらに、西側と南側の広大な土地で、重機を投入しての造成工事が九月下旬から始まりました。

造成工事は某大手自動車メーカー、D社の中古車再生拠点設立のためのものです。工期は約一年。

アパート取得時に仲介不動産屋さんから、「コロナで立ち消えになるかもしれない」情報として聞いていました。立ち消えにならずに実行するようです。つまりは、”儲かっている”のでしょう。

そして、北側の雑木林と休耕田合わせて一反(いったん=300坪)も、同じ仲介不動産屋さんが売買することが可能な状態です。

そこで昨日、ふと思いつきました。

この土地にアパートを新築すれば、従業員用に寮か社宅としてD社に借り上げてもらえるのではないかと。

顧客が決まっている新築収益物件ほど”おいしい案件”はありません!

久々の営業

昨日、その話を仲介不動産屋さんにすると「うまくいけば、たしかにおいしい話ですね!」とのこと。

そこで、今日、D社の岡山本社を訪ねました。スーツまでは着ませんが、一応ジャケットを羽織り、革靴で。

私の営業スタイルは基本、「アポなし」です。

いきなり相手の顔を見て話をするのが、一番有効と信じて疑いません(笑)。

あいにく、担当者が不在でしたので応対してくれた事務の女性スタッフに名刺を渡しました。

また、従業員は近場の通える人ばかりの予定なので、寮や社宅は不要だろうとのことです。

もし、そうだとしても車(=D社の商品)置き場拡充案として提案できます。

その場合は私自身のうま味はほぼ無くなりますが、こうして情報収集に動いた手間賃や紹介料として、仲介不動産屋から成約後に幾ばくかでも頂ければ有難いものです。

回答の電話アリ!

夕方、うつらうつらと昼寝をしていると”シラ電(=知らない電話番号)”からの着信アリ。

午前中に訪問したD社の不動産関連業者の責任者からです。

聞けば、「D社としては事業計画段階で必要面積がすでに決まっていて事業開始後、もし土地が不足するようなら買い増すことも無いことは無い」とのスタンスらしいです。

また、女性スタッフが教えてくれた通り、寮や社宅も不要のようです。

本案件はどうやら、「無理筋(むりすじ)」っぽいです(苦笑)。

それでも、一見(いちげん)の来客の提案を律義に社内で検討してくれて、その結果をその日じゅうに電話連絡くれるなんて、D社を見直しました。

大抵は、このような営業を受けた場合の名刺は”即、ゴミ箱行き”のはずですので(苦笑)。

私のアパートのお隣さんになるわけですから、こうしてコンタクトを取っておいて損は無いでしょう。

銀行からの情報

本案件は”絵に描いた餅”に終わりましたが、今朝、D社訪問の前に付き合いのある金融機関に新築案件での融資条件を聞いたところ、ある情報を入手しました。

弊社のメインバンクである、△△信用組合の担当者。

「つい最近、不動産関連融資の金利の見直しが決定しました」

四年前なら2.0パーセント、最近でも2.1パーセントとか2.2パーセントで融資してくれていたのですが、それが2.5パーセントになりそうとのこと!

これは痛いです!!

新築でも中古でもです。

融資期間は、新築の場合は30年。構造に関係なく。

中古は今まで通り、木造および軽量鉄骨造は22年から築年数を引いた期間、RC造および重量鉄骨造は45年から築年数を引いた期間です。

もう一行(いっこう)は?

念のため、付き合いがあるもう一行にも聞いてみました。

県外に本店がある第一地銀の岡山支店の担当者。

「新築だろうが、中古だろうが頭金が二割以上必要なことは変わりありません!!」

今まで通りのお題目が第一声です(苦笑)。

金利や融資期間は持ち込まれる案件により変わるとのこと。ただ、新築でも30年という長い融資期間は有り得ないとのこと。話になりません。

ナカシマ「テレビドラマの”半沢直樹”は見てたんでしょ?! もう少し弱小企業に優しくしてくださいよ(笑)」

地銀担当者「そんな勝手なことをしたら、本部から”千倍返し”を喰らいますよ!!」

なかなかユーモアのある、若い担当者です。

まとめ

どうやら、この先しばらくは不動産投資家、不動産賃貸事業経営者にとっては厳しい情勢が続きそうです。

現金が潤沢にある方を除いては。

あとは、

「なにか事業にできる”芽”はないか、虎視眈々と狙っていてチャンスを逃さないこと」

と、月並みですが、

「満室経営を目指して足元を固めてキャッシュを貯める(=資金繰りを良くする)こと」

が得策、と感じる秋の夜長です。

関連記事「禍(わざわい)転じて福と為した話

終わり

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