決算書に物件ごとの収支も添付する

昨日は所有物件の巡回も兼ねて、取引のある銀行に決算書を提出してきました。

日本政策金融公庫の窓口になっている銀行は提出不要と昨年、言われましたので今年はそれ以外の二行（にこう）に出向きました。

人事異動や新入社員アリ

決算書を若手行員がコピーしている間は、担当営業マンとしばし雑談タイムです。

四月の人事異動で私の担当の営業マンは対象外でしたが、以前お世話になった支店長などの動向を知る機会でもあります。

窓口やお茶くみ係には初々しい新入社員とおぼしき若い女性行員が対応してくれています。

今頃の女性はアイドル顔負けの可愛さですね、岡山という地方都市でさえ！！遠いけど毎日、通帳記入に行きたいくらいです（笑）。

三期連続の赤字

私の法人は三期連続で赤字です。

減価償却費を計上しているのが原因です。

今年は特に、売却できそうな物件をひとつ、売りに出しているので税理士事務所の担当者と相談していつもより多めに減価償却費を計上しました。

もし、今期中に売れたら譲渡益に譲渡税がかかるので少しでも経費にできるものを計上して、通算損金を多くしておけば今期の利益に掛かる税金を節税できるというわけです。

セオリーでは「黒字」であるべき？

法人で収益物件を買い進める不動産投資ノウハウの書籍などでよく書かれているのは、「初年度から三期は、すべて黒字であることは必須条件である」というものです。

そうでないと、その法人で融資は受けられないと。

しかし私の法人は三期とも赤字ですが、一年目、二年目、三年目ともオーバーローンの融資を受けて物件を買い進めてきました。

民間の金融機関が二行とあとは日本政策金融公庫です。

もちろん、”やましいこと”は全くしていません。

真面目に事業経営をしているという”実態”を考慮してくれているのだと思います。

きちんと説明すればよい

「減価償却費を計上していますから今期も赤字になりました」と担当者に、決算報告の場で正直に言えば良いのです。

よっぽどの新人行員でもない限り、「減価償却」の意味はわかってくれています。

“潤沢に儲かり始めるまでは、できるだけ節税したい”ことも。

ただし借入額に対する利益巾によっては、「今期は買い進めることは一旦お休みして、キャッシュフローを潤沢にして返済に注力してください」などのアドバイスを受けることもあります。

銀行も「商売」という観点からすればどしどし融資したいはずなのですが、それでもそのようなアドバイスをくれるということは、やはり「危険水域に入りかかっている」ということですから真摯に受け止めたほうが良いでしょうね。

決算書プラスアルファ

去年も同じことを言われたような気がしますが、決算書を銀行に持っていく時にあったほうが良いものがあります。

まず、「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）納税通知書」。

所有している収益物件すべてのもの。前年度と同じ額であったとしてもコピーを取りたいようです。

次に、「物件ごとの収支がわかるもの」。

書式は決まっていないので、エクセルなどの表計算ソフトで、支出と収入を左右に分けて記入したもので良いです。

「できればあった方が良い」という言い方を銀行側はしますが、昨今の不動産賃貸事業を賑わしている不正行為の数々を全国ニュースで皆が目の当たりにしているわけですから、ここは提出しておいたほうがよいでしょう。

まとめ

物件ごとの収支報告書を作っていなかったので、帰宅してから早速、取り掛かりました。

５物件分で６時間ほどかかりました。翌日の朝、各行あてにFAXします。

来年からは、ゴールデンウイークの間のヒマな時にやっておこうと誓った次第です。

終わり