どんなことでも“再現性”は無い!

事業経営を試みるなら

多くの先輩不動産投資家が言うように、不動産投資は「不動産賃貸業」というれっきとした「事業経営」です。

10年前に開始された先輩方は、不動産投資関連のブログや書籍も乏しく、苦労されたことと思います。私が始めた5年前は、それなりにネットや書籍で勉強できたので私のような”一匹狼”タイプの大家でもそこそこ出来ているのだと思います。

まだ5年半ほどしか経験していない若輩大家の私が言うのも何ですが、不動産投資の世界に踏み出すつもりなら、諸先輩方のやり方を勉強しながらも「自分オリジナルのやり方を見つけてやる!」くらいの気概(きがい)が必要かと思います。

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人それぞれ違う

と言いますのも、5年間やってきて思うのは「まあ、よくもこんなにいろんなことが次から次へと起こるものですなあ」ということです。

法人で買い進めてきた私も、「満室で何もすることがなくてヒマ」という期間は満室アパート2棟を購入した初年度のみで、その後は満室近くには成るものの、1室や2室は必ず空室があります。

私のことをよく知らない方のために補足説明しますと、私は1棟ものの中古アパートを買い進めるスタイルでこの5年半、やってきました。戸建てやRCの1棟ものも興味はあり、購入検討もしましたが、結果的に「中古アパート1棟もの」が自分のスタイルにマッチしていることになります。

そして、他の大家業の方々の類に漏れず、常に「満室経営」を目指して、あの手この手で運営してきたわけですが、いかんせん、岡山市という一地方都市での展開です。AD(広告宣伝費)2カ月は当たり前、私は家賃3カ月分が基本だと思っています。

このこと一つ取っても「ADなんか1カ月出したら十分」という大家さんもいるでしょうし、「ADなんか出す必要なし!」という大家さんもいるでしょう。

あと、原状回復工事にしても管理会社が「和室は、洋室もしくはモダン畳にしたほうが入居が決まりやすいのですが・・・」と提案しても、聞く耳持たずに「和室のほうが良いという入居者も居るはず」と、頑(かたく)なに和室のままでいく大家もいます。ちなみに、少し前までの私がこれでした(笑)

このように賃貸経営の場面、場面で大家の判断が違うのです。また同じ大家でも経験を重ねたり、以前の失敗したことを糧にして、同じ過ちを繰り返さない、またはやったことのないことを今回は試してみようとチャレンジしてみたりします。

ていうか、してみないと進歩がありません。

知り合いの先輩大家さんや著名投資家に相談することもあるとは思いますが、事業家である以上、それらはあくまでも「参考意見」であって、最終判断は自分自身でするはずです。

このことが、取りも直さず「自己責任で事業経営をしている」ということになっているわけです。

再現性が無いから面白い

最近、面白いことがありました。

弊社の現在の属性と金融機関の今の厳しい融資姿勢では、とても今までのように中古1棟ものアパートを買い進めることはできません。

そこで、私は「古家付きの土地でも安く買って戸建て賃貸の経験でも積もうかな」と考え、地元の不動産検索サイトを眺めていました。

しかし、そんなに安くて立地の良い案件はなかなか見つかりません。

そんな中、JRの乗降客が年々増えている駅に近い、市街化区域で下水が来ている128坪の土地が、490万円で売りに出ていました。坪単価38000円です。

「なにかの間違いでは?」と思い、仲介不動産屋に聞いてみると「高台なので建物を建てるなら擁壁工事で1000万円は掛かるからその分、売主に安くしてもらった」とのこと。

これは、世に言う「掘り出し物」では?と思うと同時に、自身初の「土地から新築1棟もの」にチャレンジできるかも!」と思ったのです。

そこからは懇意にしている工務店にプラン作成および見積もり依頼したり、近隣の家賃相場をネットで調べたり、付近の賃貸業者にヒアリングしたりして忙しい日々を過ごしています。

新築案件をやったことのある先輩大家のブログを読むのを億劫がってたり、管理会社主催の新築アパート見学会を面倒くさがって見に行ってなかったりしたら、今回のような「新築にトライしてみようかな?」という気持ちにはとてもならなかったと思います。

まとめ

この1年、ネットの動画配信をやってみて、良いこともそうでないこともありました。(この件に関しては、機会があれば記事にしたいと思います。)

これもやってみないとわからないことばかりです。

動画配信で知り合った女性リスナーが折に触れコメントしていた諺(ことわざ)、「人間万事塞翁(にんげんばんじさいおう)が馬」。

人生における幸不幸は予測しがたいということ。 幸せが不幸に、不幸が幸せにいつ転じるかわからないのだから、安易に喜んだり悲しんだりするべきではないというたとえ。

不動産投資を目指す者にピタリと当てはまる諺だと思います。

終わり

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